Если Вы заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения, которое на момент заключения договора еще не было построено, а после сдачи объекта при оформлении права собственности регистрирующий орган вынес решение об отказе в регистрации перехода права собственности вследствие того, что предварительный договор купли-продажи не был зарегистрирован, то отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности является не соответствующим закону РФ, так как предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи в указанной ситуации следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, который государственной регистрации не подлежит. На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Как указано в п. п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. На основании ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В данном пункте законодатель устанавливает требование к государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, требований о регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости данный пункт не содержит, из чего следует, что государственная регистрация его не обязательна. Кроме того, в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что судам следует иметь в виду, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Также ст. 429 ГК РФ содержит только условия о том, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Требования о том, что в случае если договор подлежит государственной регистрации, то сторонам надлежит зарегистрировать и предварительный договор, данное положение не содержит. В силу положений п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, вследствие того, что предварительный договор купли продажи жилого помещения или договор купли-продажи будущей вещи не подлежит государственной регистрации, отказ регистрирующего органа в переходе права собственности на основании ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ является незаконным. Кроме того, в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 указано, что отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Здравствуйте, Андрей Григорьевич. На моей практике, случаев с выездом сотрудников банков на квартиру, после того как подписан кредитный договор и объект недвижимости передан в залог банку, при условии, что взятые на себя обязательства заемщиком выполняются - не было. Но согласно ст. 34. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" «Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.»

Марина, добрый день. Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения выдается администрацией района по месту жительства несовершеннолетнего. Для получения разрешения органов опеки на продажу квартиры Вам необходимо обратится в Администрацию Октябрьского района.

Добрый день, Мария. Печально, что в Вашей семье произошла такая ситуация, но выход конечно есть. На сегодняшний день существует возможность выкупа последней доли с помощью ипотеки. Для этого не всегда необходим первоначальный взнос. Приходите на консультацию и мы подберем Вам наиболее выгодную ипотечную программу, которая будет отвечать Вашим интересам.

В соответствии с градостроительным законодательством РФ возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Такое разрешение выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления на основании заявления застройщика, к которому прилагается определенный пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. Статья 263 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если строение, сооружение или иное недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо возведено без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то оно является самовольной постройкой. Из ситуации, описанной Вами в вопросе, следует, что магазин является самовольной постройкой, так как его строительство было осуществлено без разрешительной документации компетентных органов. Таким образом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в отдельных случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где возведена постройка. Таким образом, обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у лица, обратившегося в суд с требованием о признании права собственности, определенного права на земельный участок, на котором находится постройка. Вместе с тем, поскольку земельный участок, на котором возведен магазин, не принадлежит предпринимателю на праве собственности либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, не находится в его пожизненном наследуемом владении, основания, предусмотренные ГК РФ для признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, отсутствуют. Следовательно, здание магазина не может быть оформлено в собственность Вашего мужа. Иными словами, законный владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, вправе требовать сноса этой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Добрый день Олег, если у Вас земельный участок зарегистрирован в Росреестре, то оформить садовый дом и строения большого труда не составит. Для регистрации прав собственности на дачные и садовые дома теперь не требуется проведение технической инвентаризации. Разработана специальная декларация об объекте недвижимости с указанием местоположения объекта, его названия и назначения, кадастрового номера, площади, этажности и других данных. Оформить право собственности можно также на гараж или «хозяйственные сооружения вспомогательного использования» - в декларации предусмотрена и такая графа. Для государственной регистрации объектов в Росреестр необходимо предоставить заполненную декларацию в 2 экземплярах и документы подтверждающие право собственности на земельный участок.

Уважаемая, Антонина Алексеевна! В соответствии с гражданским законодательством РФ, касающимся положений о наследовании, к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. Кроме того, завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание. Напоминаем, что данная квартира должна быть у Вас в собственности, что подтверждается документами.

Здравствуйте, Татьяна Ивановна. Спасибо за вопросы. При оформлении ипотеки по закону обязательно нужно страховать предмет залога (квартиру) от повреждения или же полного его уничтожения. Что же касается трудоспособности и жизни - это добровольное страхование, но в целях сокращения своих рисков, банки ставят условия, что при отсутствии данной страховки ставки по кредиту вырастут. Что же касается действующей страховки у Вашего сына, то нужно поинтересоваться, примет ли выбранный банк полис вашей страховой компании. Как правило, у банка есть перечень аккредитованных страховых компаний, с которым он сотрудничает. По договорам ипотечного кредитования выгодоприобретателем становится кредитная организация (банк). Поэтому в случае потери трудоспособности или смерти заемщика страховая компания закрывает остаток долга по кредиту. А по другим видам страховок – выгодоприобретатель – это сам застрахованный или его наследники.

В соответствии со ст.217 НК РФ, и Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 декабря 2011 г. N 03-04-05/9-1100 «О налогообложении НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения», сообщаем следующее: Не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более. При этом положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности. В целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество». Если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более трех лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого помещения не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц. Если бы нежилое помещение находилось бы в собственности менее 3 лет, то ситуация была бы следующая: В этой ситуации облагаемый доход будет равен: 8 000 000 – 250 000 = 7 750 000. Налог на доходы начисляют по ставке 13 процентов (если вы являетесь налоговым резидентом России). Сумма налога составит: 7 750 000 х 13% = 1 007 500 рублей. Вместо использования указанного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи помещения на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с этой сделкой (например, на стоимость нежилого помещения, по которой оно было куплено ранее). Если бы Вы приобрели данное нежилое помещение не по договору дарения, а на основании договора купли-продажи и оно также находилось в Вашей собственности менее 3 лет, то: Предположим, что расходы на покупку помещения составили 3 000 000 рублей. Причем эти расходы подтверждаются документально (договором купли-продажи, платежными документами). В такой ситуации облагаемый доход будет равен: 8 000 000 руб. - 3 000 000 руб. = 5 000 000 руб. Сумма налога на доходы физических лиц составит: 5 000 000 руб. х 13% = 650 000 руб.

Инга, в ответ на Ваши вопросы сообщаем следующее: В соответствии со ст. 220 НК РФ в новой редакции, а также в соответствии с Письмом Минфина России от 13.09.2013 года № 03-04-07/37870 следует, что имущественный вычет с 01.01.2014 года правилам может быть предоставлен при соблюдении двух обязательных условий: А) налогоплательщик ранее не получал имущественного налогового вычета; Б) документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче – при приобретении прав на объект долевого строительства), должны быть оформлены после 01.01.2014 года. При приобретении прав на квартиру в строящемся доме право на применение имущественного налогового вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи, то есть в 2014 году. Право на налоговый вычет в размере 2 000 000 рублей возникло у Вас и Вашего супруга, таким образом приобретая квартиру в совместную собственность, Вы можете использовать имущественный налоговый вычет при подписании акта приема-передачи квартиры в 2014 году в общей сумме 4 000 000 рублей в пределах фактически понесенных расходов в связи с приобретением квартиры. Если бы право на получение вычета возникло в 2013 году (с момента подписания акта приема-передачи квартиры в 2013 году), то размер вычета и порядок его использования будет определяться по старому. При этом вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей. То есть один вычет на одну квартиру. Таким образом, у Вас возникло бы право на имущественный налоговый вычет в общем размере 2 000 000 рублей на двоих. Если Ваш супруг работает помимо основной работы, также по совместительству, то с 2014 года получать имущественный вычет можно у нескольких работодателей одновременно (абз. 4 п. 8 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо указать в заявлении на вычет, как Вы хотите распределить налоговый вычет между работодателями, налоговый орган выдаст уведомления для Ваших работодателей с указанными суммами. Согласно старой редакции НК РФ, если гражданин работал одновременно на нескольких работах, то получить налоговый вычет у работодателя он мог только на одном месте работы (на свой выбор).