Волны кризисов в российской сфере недвижимости имеют шестилетнюю длину: 2008, 2014 и 2020. И каждый кризис имеет свои особенности, хотя все они характеризуются падением спроса на недвижимость и цены квадратного метра. Но в этот раз ситуация намного сложнее: эпидемия коронавируса и нефтяная война серьёзно осложнили очередной структурный кризис.

Впервые в истории к чисто экономическим рискам добавились риски для жизни людей. И, разумеется, принимаемые государством меры в первую очередь направлены на защиту населения от эпидемии. А экономические последствия карантинных мер, как цыплят, будут считать по осени.

Всех, кто связан с рынком недвижимости, сейчас волнует динамика продажи квартир и их стоимости на ближайшие месяцы. Но уже сейчас понятно, что избежать серьёзной просадки по всем направлениям не удастся.

Экономические кризисы и рынок недвижимости в России

Первый серьёзный кризис, повлиявший на рынок российской недвижимости, случился в 1998 году. Обвал рынка ГКО и последовавший за ним дефолт до основания встряхнули все сферы жизни людей. Особенностью рынка недвижимости в условиях кризиса 1998 года было то, что первичный сегмент тогда только зарождался. Весь удар пришёлся на вторичку, где цены на недвижимость в долларовом эквиваленте упали на 35%.

Но, несмотря на падение цен в долларах, в рублевом эквиваленте стоимость квартир многократно увеличилась, что отрезало от рынка многих покупателей. Прошло примерно 3–4 года, прежде чем рынок смог восстановиться и выйти на прежний объём сделок.

Мировой экономический кризис 2008 года, спровоцированный падением ипотечного рынка в США, выглядел не менее впечатляюще. Падение цен на недвижимость могло достигать 50%, и случилось это за несколько осенних месяцев. Учитывая, что к началу кризиса рынок недвижимости был очень перегрет, снижение цен имело шоковый эффект.

Структура рынка недвижимости в условиях кризиса 2008 года существенно отличалась: за прошедшие 10 лет развился и укрепился сегмент строящихся домов. Наступивший экономический кризис в первую очередь ударил по источникам финансирования застройки — исчезли «длинные» деньги, а те компании, которые кредитовались в валюте, были вынуждены выплачивать долги по новому курсу.

Благодаря предпринятым мерам по снижению ипотечной ставки, рынок недвижимости после 2008 года восстановился достаточно быстро. Помогло и то, что к моменту начала кризиса расчёты в эконом- и среднем сегментах производились в основном в рублях.

Кризис 2014 года явился продолжением экономической рецессии, в которую Россия вошла ещё в 2008-м. Структурные проблемы в экономике наложились на внешнеполитические и экономические санкции и падение нефтяных цен.

Рынок недвижимости отреагировал по привычной схеме: падение рублёвых цен, уменьшение числа сделок, снижение темпов строительства. Несмотря на общее снижение цен на недвижимость, уровень жизни населения снизился ещё больше, и покупательская способность упала.

Честно говоря, заявлять о преодолении кризиса 2014 года не совсем правильно. Он не закончился — он медленно развивается и продолжает углубляться. Но грядущий экономический кризис, связанный с эпидемией коронавируса, грозит стать по-настоящему ярким явлением.

Изменятся ли ипотечные ставки после кризиса?

Снижение ипотечных ставок — одна из наиболее эффективных мер по оживлению спроса на недвижимость. Не исключено, что правительство захочет воспользоваться ей, чтобы подогреть рынок. Но вот сможет ли, учитывая общее падение экономики, — это большой вопрос.

На изменение спроса могут положительно повлиять социальные выплаты за первенца и других детей. Строительная отрасль ожидает от правительства комплексных мер по поддержке застройщиков, потому что снижение покупательского спроса в первую очередь ударит по ним.

Уже сейчас можно точно сказать, что в ближайшие полгода стоимость квартир снизится, но насколько сильным будет снижение — покажет время. Если не произойдёт ничего экстраординарного, то период падения цен будет недолгим и рынок быстро восстановится.

С другой стороны, пока рано делать серьёзные прогнозы. Сейчас ситуация подвешена, и её дальнейшее развитие будет зависеть от продолжительности карантинных мер. Общая рецессия никого не оставит в стороне, все сферы жизни будут так или иначе затронуты кризисом. Но если помнить, что кризис — это не только проблемы, но и возможности, есть шанс прожить его с пользой для себя.

В целом, если вы запланировали какую-то сделку с недвижимостью, сейчас самое время этим заниматься. Тотальная неопределённость будущего требует чётких и сосредоточенных действий в настоящем.

Стоит ли откладывать покупку квартиры в ожидании падения цен? Как показывает практика, цены на недвижимость никогда не падают в одиночку. С ними падает и покупательская способность рубля. Квартира как объект всегда представляет на рынке определённую ценность, и эта объективная ценность не меняется. К тому же на падающем рынке всегда сужается выбор квартир, многие продавцы уходят с него до наступления лучших времён.

Поэтому не откладывайте свои планы в долгий ящик, не надейтесь на спекулятивный рост или падение цен — делайте то, что запланировали. Сейчас это ещё возможно, а что будет дальше, никто не знает.

Источник фото: © depositphotos.com/ hin255/paulfleet