5 Декабря 2012

«Страшилок» в отношении 2012 года существует множество: от пресловутой второй волны финансового кризиса до конца света по календарю майя. Однако если отбросить всю лирику, мистику и эмоции, то любой прагматичный человек вполне естественно задается вопросом «что делать?», «как сберечь нажитое?», а также в какой мере приобретение недвижимости может помочь пережить возможную нестабильность, как грядущего года, так и последующих лет. Для того чтобы получить обоснованные и четкие ответы, предлагаю проанализировать текущую ситуацию.


dinamika cen na nedvizhimost b ipotechnyh stavok


Рост цен на недвижимость по итогам 11 месяцев 2012 года составил около 14%, но, конечный результат, по моим ощущениям, превысит 15%, т.к. только в ноябре текущего года цены выросли на 2-2,5%. Примечательно, что в ноябре ценовой прирост во многом был обеспечен не самыми дорогими и не самыми «дешевыми» квартирами, а «средней» частью рынка. Такая динамика является довольно редкой, чаще встречаются следующих два наиболее распространенных случая:


1. Цены на недорогое жилье опережают по темпам роста дорогие квартиры, что соответствует разгону рынка. Так, «вымывание» самых недорогих предложений является показателем перевеса спроса над предложением и предвестником роста цен.


2. Цены на дорогое жилье опережают по темпам рост недорогие квартиры, что соответствует переходу рынка к стагнации. Дорогое жилье более инертно, и цены на него еще продолжают повышаться, в то время как спрос на более ликвидные типовые квартиры уже выдохся.


Можно отметить еще 3-й тип поведения рынка, когда в равной мере дорожает все, что соответствует четко устоявшемуся продолжительному тренду, как не раз бывало в докризисные годы. Но ситуация, когда «средняя» часть рынка опережает по темпам прироста и наиболее дорогие, и наиболее дешевые квартиры, говорит скорее о наличии необычных процессов. Их можно объяснить присутствием на рынке реального покупателя, ориентированного на качественные предложения, но лимитированного по средствам. Поэтому и остаются обделенными вниманием как низкокачественные и самые недорогие квартиры, так и достаточно дорогой бизнес-класс и элитное жилье.



Чем обусловлен интенсивный рост цен в конце года и что будет дальше?


1. Ипотека. Более 45% сделок с недвижимостью совершаются с использованием кредитных средств. С конца 2010-го до середины осени текущего года средние ставки по ипотечным кредитам сохранялись в пределах 11,5-12,3%. Внешняя стабильность в сочетании с высокой активностью банков способствовала тому, что жители нашего города стали все более охотно принимать решение о приобретении жилья, что способствовало повышению спроса на недвижимость, и, как следствие, росту цен. Важно отметить, что с момента принятия решения о покупке квартиры до момента его реализации у человека может уйти от 3-х месяцев до 2-х лет. Все зависит от платежеспособности и эмоционального настроя. В итоге в конце 2012 года, несмотря на повышение процентных ставок по кредитам, на рынке оказалось большое число желающих срочно приобрести квартиру. Текущее значение средней стоимости ипотечного займа составляет около 14%, а в ближайшие 2-3 месяца ипотека должна подорожать еще на 1%. По мере дальнейшего повышения кредитных ставок интерес покупателей к недвижимости станет снижаться, и, при планировании деятельности на 2013 год, важно помнить о том, что потенциальных покупателей станет меньше.


2. Искусственное влияние на рынок крупными игроками. С начала осени ряд строительных компаний поднял цены на строящееся жилье, аргументируя данный факт удорожанием себестоимости строительства. Естественно, что рынок долевого жилья потянул за собой рынок вторичного и способствовал удорожанию квартир в целом по городу. Еще одной причиной роста цен стала деятельность ряда крупнейших агентств недвижимости, которые подняли цену своих услуг до 5% от стоимости жилья и стали включать эту цифру в цену продажи квартир на вторичном рынке, получая доход с продавца. Конечно, другие собственники жилья тоже захотели продать свои квартиры дороже, но только с пользой для себя. На фоне растущих ипотечных ставок искусственное влияние с целью повышения текущей доходности может обернуться коллапсом рынка и существенным снижением финансовых показателей компаний в 2013 году.

3. Покупательская способность населения характеризуется в первую очередь соотношением роста заработных плат и инфляции. Если в 2010-2011г.г. рост заработных плат конкурировал с инфляцией, то в 2012 индекс роста заработных плат в Красноярске составил 7% (по данным Красстата), что соответствует официально-заявленному уровню инфляции. При этом наблюдается существенное повышение цен на товары и услуги первой необходимости: продукты питания, бензин, жилищно-коммунальные услуги, транспортные перевозки. На основании вышесказанного делаем вывод о том, что платежеспособный спрос также будет падать.


dinamika cen na nedvizhimost


Если проанализировать изменение уровня цен на жилье в Красноярске начиная с 2006 года, то очевидно, что общий тренд носит возрастающий характер и нормальное повышение стоимости жилой недвижимости составляет 8-10% ежегодно. Основные факторы влияния (не углубляясь особо в макроэкономику) я обозначила. Теперь осталось ответить на ключевые вопросы.



Когда стоит покупать квартиру – сейчас или подождать?

Покупать квартиру нужно тогда, когда она Вам нужна. Я сейчас довольно таки пессимистично обозначила картину будущего, но, рынок сам по себе является чувствительным организмом, поэтому спад в один период корректируется ростом в последующем. В долгосрочной перспективе (3-5 лет) жилье будет дорожать.



Когда оформить ипотечный кредит?

В ближайшие 6-8 месяцев ставки по ипотеке снижаться не будут. Программы государственного регулирования тоже пока не предусмотрены. Поэтому, тем, кто не готов откладывать покупку жилья на 1 год и более, рекомендую не ждать дальнейшего роста ставок, а впоследствии, по факту ощутимого снижения рефинансировать свои кредиты на более выгодные. Для тех, у кого есть желание сэкономить на процентной ставке, наша компания предлагает оформление кредитов на льготных условиях, ставки по которым на 0,5-1% ниже заявленных банками. ООО «КИАН» является официальным партнером таких крупных кредитных организаций, как «Сбербанк» (наша компания признана «Серебряным» партнером данного банка), «ВТБ24», «Газпромбанк», «Росбанк», «Промсвязьбанк», «Райффайзенбанк», «НОМОС», «РОСТ", «ЮниКредит» и многие другие.



Можно ли инвестировать в жилье с целью дальнейшей перепродажи?

Можно, если оно высоколиквидно, и у Вас есть возможность приобрести квартиру с дисконтом в 5-15%, при этом период инвестирования в текущей ситуации возрастает до года, если есть желание получить доход выше банковского депозита.


При обращении к специалистам компании ООО «КИАН» Вы получите самые грамотные консультации и профессиональные решения Ваших вопросов.