10 Февраля 2017
Покупка квартиры – важный шаг для любой семьи. И главное здесь не только выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, по количеству квадратных метров и по стоимости, но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить договор купли-продажи сразу не представляется возможным, поскольку существуют те или иные препятствия, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Эти препятствия, как правило, носят временной характер и могу быть связаны с оформлением как самого права собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но право собственности еще не зарегистрировано, регистрация права была ранее в БТИ и многое другое), с подготовительными действиями, когда не хватает необходимых для сделки документов, а также, с получением ипотеки и тому подобными случаями. С целью устранения всех возможных препятствий между сторонами, заключается предварительный договор, который предусматривает закрепление ответственности сторон по подготовки документов в указанные сроки.
Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи квартиры – серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный – это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, указанные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение – это серьезный шаг.
Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который своим решением может понудить стороны к осуществлению договоренностей.
В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:

1. Форма договора определяется основной формой, предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Ст. 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным. В случае, если объект принадлежит собственникам на праве обще долевой собственности в письменной форме, с нотариальным удостоверением.
2. Данные сторон: Ф.И.О., точные данные паспорта. Стороной договора (продавцы) обязательно являются все собственники продаваемой квартиры, согласно выписки из ЕГРН. Если в договоре будет указан только один из них, то сделка может не состояться. Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки». Один собственник может продать квартиру только в том случае, если у него имеется полномочия от других сособственников на основании нотариальной доверенности. Со стороны покупателя также указываются все будущие владельцы квартиры.
3. Идентификационные данные квартиры. Указываются точные параметры объекта: адрес, количество квадратных метров, количество комнат, этаж расположения, кадастровый номер. Необходимо максимально точно указать объект недвижимости, исключая малейшую ошибку.
4. Срок договора, когда стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Стороны должны определить время, которого хватит на разрешение всех обстоятельств, мешающих осуществить сделку купли-продажи недвижимости. Этот срок может варьироваться, но он обязательно должен быть прописан цифрами и прописью, чтобы исключить любые толкования. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. По истечении срока, установленного для заключения договора купли-продажи, сторона, не выполнившая свои договорные обязательства, может быть принуждена к этому в судебном порядке или же будет обязана возместить второй стороне понесенные ею расходы, причиненные убытки и возможно - неполученную прибыль.
5. Идентификация правоустанавливающих документов. Необходимо, чтобы собственник предоставил все документы, подтверждающие право собственности в оригинальном виде, идентификационные данные о которых необходимо прописать отдельным пунктом в заключаемом предварительном договоре.
6. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий к заключению основного договора, касающихся как самого объекта недвижимости (например, снятие с регистрационного учета зарегистрированных в квартире людей, снятие обременения с квартиры, подготовка недостающих документов), так и действий по оплате объекта недвижимости (например, получение ипотеки, займа) также указываются в отдельном пункте договора.
7. Передача задатка (аванса). Это условие включается в предварительный договор, как гарантия покупателя о намерении приобрести именно эту квартиру. Получение задатка продавцом означает, что он выражает согласие на продажу квартиры покупателю (стороне предварительного договора) на тех условиях, которые прописаны в договоре и прекращает процесс продажи квартиры. Размер задатка определяют стороны самостоятельно, но, как правило, это не более 5% от стоимости квартиры. Что будет вноситься в качестве гарантии – задаток или аванс, также должны решить стороны. Эти два понятия разнятся: при невыполнении обязательств какой-либо из сторон, аванс возвращается всегда, тогда как задаток, при отказе покупателя, остается у продавца, а при отказе от сделки собственника, возвращается второй стороне, в двойном размере. Существенным здесь является и соглашение о задатке, которое должно быть составлено исключительно в письменной форме. Это норма урегулирована ст. 380 ГК РФ. А также расписка о получении задатка/аванса. Она должна быть написана от руки всеми владельцами недвижимости, где сумма указывается в пропорциональном отношении. Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.
8. Окончательная цена квартиры. Стоимость квартиры четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована.
9. Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) – наличным или безналичным путем, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п. Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта. Все это будет затем отражено в основном договоре.
10. Ответственность за нарушение договоренностей. Чаще всего она остается на усмотрение законодательной базы, но можно прописать и свои условия. Также ответственность определяется и в отношении задатка.
11. Расходы на совершение сделки. В предварительном договоре указывается, какая сторона оплачивает расходы на сбор необходимых документов, оплату банковской ячейки и оплату государственной пошлины.
12. Подписи сторон. Покупатель и продавец в заключение собственноручно подписывают предварительный договор, таким образом, выражая свое согласие со всеми оговоренными условиями.
Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

В любом случае предварительный договор купли-продажи квартиры должен урегулировать все существенные и значимые условия будущего договора купли-продажи. При не достижении согласия по существенным, значимым условиям договор может быть признан незаключенным. Не подписывайте каких-либо документов до полного согласования всех важных для вас и обязательных по закону условий. Это правило убережет вас от судебных разбирательств в дальнейшем.