12 Мая 2017
Покупка комнаты: руководство к действию
<p>
     Комнаты остаются самым доступным типом недвижимости, но найти подходящую именно вам, на рынке недвижимости не так уж и легко. Большинство вариантов чаще всего оказываются не такими хорошими, как это расписано в рекламе.
</p>
<p>
     Все комнаты, существующие на рынке недвижимости можно подразделить на две категории:
</p>
<ol>
    <li>
    <p>
<span style="color: #339966;"><strong>Отдельное, выделенное в натуре, жилое помещение</strong></span>. К этому типу относятся так называемые «гостинки», и комнаты в общежитиях, которые располагаются как в обычных многоэтажных домах, так и в бывших общежитиях и представляют собой отдельные комнаты, с отдельным входом. Как правило, такие комнаты удобнее, потому что некоторые жильцы умудряются провести в помещение коммуникации и оборудовать своеобразные кухню и санузел. Но бывают комнаты, в которые коммуникации не проведены, и общий душ и кухня находятся на этаже и используются несколькими жильцами.
    </p>
</li>
    <li>
    <p>
<span style="color: #339966;"><strong>Доля в праве общей долевой собственности</strong>.</span> Представляют собой комнаты находящиеся в многокомнатных квартирах.
    </p>
</li>
</ol>
<ul>
    <li>
    <p>
<strong><span style="color: #0000ff;">Комната с адресацией.</span></strong> Это комната, которая находится в квартире, с общей кухней, санузлом, прихожей, где у каждого жильца <strong>есть право на конкретную комнату с номером</strong>, а в общем пользовании только кухня, санузел, прихожая, в комнатах проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях); каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, решению суда, ордеру и т.п.).
    </p>
</li>
    <li>
    <p>
<strong><span style="color: #0000ff;">«Секционка»</span></strong>, представляет собой жилое помещение - одну из комнат в обычной квартире, где кухня и санузел являются местами общего пользования. Хотя каждому из собственников и принадлежит определенная комната в квартире, документально это не подтверждено, а распределение комнат осуществляется через общую договоренность всех собственников.
    </p>
</li>
    <li>
    <p>
         Хочется обратить ваше внимание на то, что в настоящее время на рынке недвижимости представлены так называемые <strong><span style="color: #0000ff;">гостинки-переделки</span></strong>, которые представляют собой комнаты в обычной квартире, в каждой из которых установлены металлические двери, проведены коммуникации и установлен крохотный санузел с унитазом и ванной/поддоном. По документам это доля в квартире, то есть комнаты распределяются по общей договоренности между собственниками. Не смотря на то, что эти гостинки-переделки на фоне остальных комнат выглядят более презентабельно, перепланировка и переоборудование в них, обычно, не узаконена, поэтому приобретать такое жилье мы не советуем. Есть очень высокий риск того, что о незаконной перепланировке узнают органы строительного надзора и жилищного контроля, тогда собственники таких переделок будут привлечены к административной ответственности, а департамент городского хозяйства выдаст жильцам предписание к определенному сроку вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если оно не будет исполнено добровольно, в дальнейшем, дело передается в суд, который своим решением обяжет собственников вернуть квартиру в первоначальное состояние. В случае не исполнения решения суда в срок, судебные приставы осуществят принудительные работы по восстановлению квартиры силами привлеченных работников, а затраты возложат на собственников жилья.
    </p>
</li>
</ul>
<p>
     Выгодно купить хорошую комнату в малонаселенной квартире – это в какой-то степени даже удача, поскольку, просматривая большое количество разных вариантов, покупатель однажды сталкивается с целым рядом уловок продавцов, которые лучше заметить при первом же просмотре. При этом, найдя вариант с разумным соотношением цены и качества, покупатель просто не имеет времени на раздумье, поскольку следующий человек, который придет на просмотр, вероятнее всего, сразу же захочет внести залог, чтобы собственник больше никому не показывал комнату. Стоимость комнат существенно отличается в зависимости от метража, состояния помещений, мест общего пользования, соседей, количества комнат в квартире, состояния дома и т.д. Не менее важен и район города. 
</p>
<p>
<strong><span style="color: #008000;">Чтобы максимально выгодно для себя продать комнату продавцы обычно прибегают к некоторым уловкам, вот некоторые примеры из них:</span></strong>
    показы комнаты в отсутствие не слишком приятных соседей, зашторивание окон или показы комнат в темное время, чтобы вид “в стену” не слишком был заметен.
</p>
<p>
<strong><span style="color: #993366;">Еще один момент:</span></strong>
    если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий или находится в неадекватном состоянии) — обязательно требуйте предоставить на сделку справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие!
</p>
<p>
     Покупателя должна насторожить продажа комнаты без просмотра и заниженная цена. При этом бывают случаи, когда продавцу срочно нужны деньги, и он выставляет квартиру по низкой цене, не имея времени на длительную продажу. Такие ситуации, скорее, исключение из правил, и при помощи профессионалов можно быстро проверить все документы и заключить выгодную сделку.
</p>
<p>
     Самая большая проблема комнат в квартирах– это наличие соседей. Ведь это именно те люди, которые по утрам и вечерам будут занимать ванну, долгое время находиться на кухне и готовить блюда с какими-то странными запахами. Но на самом деле это все мелочи, поскольку самая сложная ситуация бывает после покупки комнаты, когда оказывается, что в квартире живет гораздо больше людей, чем говорил продавец, и они не являются тихими и добродушными, а постоянно приглашают гостей, шумят, употребляют алкоголь в больших количествах. Продавец может скрывать неблагополучных соседей или плохие отношения между соседями. В таких случаях потенциального покупателя, скорее всего, пригласят на просмотр в рабочее время, когда дома никого из жильцов нет.
</p>
<p>
     Даже если с соседями у вас сложились хорошие отношения, то велика вероятность того, что кто-то из них захочет переехать и продать свою комнату, а кто в нее въедет – уже вопрос.
</p>
<p>
     При этом бывают случаи, когда новые владельцы комнаты находят общий язык с соседями, поэтому покупателям стоит расспрашивать о соседях уже на просмотре, но понимать, что в дальнейшем многое зависит и от них самих.
</p>
<p>
     Самое важное при покупке комнаты – это <strong><span style="color: #0000ff;">юридическая чистота сделки</span></strong>. Приобретая комнату, покупатель должен убедиться, что это действительно комната, а не доля в квартире, ведь это совершенно разные понятия. Если это комната, то в свидетельстве о праве собственности и в технической документации должно быть прописано «комната» и обязательно стоять ее площадь и номер, ведь это полноценная недвижимость с определенными границами. Собственник же, владеющий долей, может занимать и целую комнату, но это не означает, что он ее владелец. В случае владения долей нельзя определить границы собственности – где находится четверть или шестая часть помещения: это не отмечено ни в одном из документов на квартиру.
</p>
<p>
     В случае с покупкой комнаты/доли в квартире высок риск приобрести недвижимость, при продаже которой не были учтены интересы всех собственников или было нарушено право первоочередной покупки. Если комната много раз перепродавалась, стоит проверять документы более тщательно. Кроме правоустанавливающих, право подтверждающих и технических документов на комнату /долю, необходимо запросить у продавца выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет, чтобы увидеть, сколько человек зарегистрированы в квартире или комнате/доле и нет ли задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии и взносам за капитальный ремонт. В идеале, при совершении сделки, все зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрационного учета, а долги бывшего собственника погашены. Но при приобретении комнаты в коммунальной квартире, в ней, скорее всего, будут зарегистрированы другие сособственники.
</p>
<p>
     Независимо от того, приобретает покупатель комнату или долю, он должен удостовериться, предложил ли продавец жилья свою жилплощадь соседям. Приобретая комнату, покупателю нужно получить от продавца нотариально заверенные отказы соседей от права преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. В этом случае продать комнату третьему лицу можно через месяц (плюс время на доставку письма почтой) после получения соседями уведомления, если они не захотят покупать эту комнату.
</p>
<p>
     В ситуации, когда уведомить сособственников жилья о продаже не представляется возможным, многие риэлторы, чаще всего, предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется нотариальный отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты. Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег. Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор можно признать через суд ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах. Чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).
</p>
<p>
     Кроме того, с января 2016 года все сделки по купле-продаже долей в квартирах постороннему лицу (лицу, не являющемуся сособственником доли в указанной квартире) и комнат/долей, собственниками которых являются несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, должны проводиться с обязательным нотариальным удостоверением. Если собственником комнаты/доли в квартире является несовершеннолетний ребенок, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, состоящий под опекой или попечительством, то законным представителям несовершеннолетнего (обоим родителям) или одинокому родителю либо опекуну, попечителю, необходимо получить распоряжение органа опеки и попечительства на продажу указанной комнаты/доли. Такое распоряжение выдается органом опеки с соблюдением требований закона не ухудшать жилищных условий несовершеннолетнего (недееспособного/ограниченно дееспособного) гражданина.
</p>
<p>
     При предоставлении сторонами сделки всех необходимых документов, нотариус самостоятельно проводит экспертизу на их наличие и подлинность, делает нотариальные отказы других сособственников от преимущественного права покупки или посылает уведомления о продаже комнаты/доли в квартире другим сособственникам, составляет договор купли-продажи, удостоверяет его, и, по желанию сторон, передает документы в регистрирующий орган для внесения записи в госреестр прав на недвижимое имущество. Нотариальное удостоверение сделок, конечно, накладывает дополнительные расходы на стороны сделки, но, в то же время, гарантируют её законность, поскольку деятельность нотариусов застрахована. При этом тарифы на обязательное удостоверение сделок стали значительно ниже и зафиксированы в налоговом кодексе РФ.
</p>
<p>
     Не смотря на множество предубеждений против ипотеки, с каждым годом все больше людей с ее помощью приобретают долгожданное жилье. Правда, не все банки одинаково охотно идут навстречу своим заемщикам, но и упускать клиентов, желающих приобрести комнату им не выгодно. На сегодняшний день Сбербанк, ВТБ-24 и АКБарс предоставляют заемщикам ипотечные кредиты на приобретение комнат. При этом под комнатой подразумевается отдельное, выделенное в натуре, жилое помещение (не доля в праве общей долевой собственности) с отдельным входом, техническими, правоустанавливающими и право подтверждающими документами на комнату.
</p>
<p>
</p>
<p>
     Получить подробную консультацию по приобретению комнаты Вы можете, обратившись к юрисконсульту компании <strong><span style="color: #0000ff;">«КИАН»</span></strong> по адресу: К.Маркса 48, оф.410, тел: 285-05-32.
</p>
<br>
<br>
<ul>
</ul>
<br>