По оценке аналитиков «Дом.РФ», россияне сдают внаем около 260 млн кв. м жилья, или 5,7 млн квартир. При этом доля «серой» аренды составляет около 90% рынка. Средняя ставка аренды — 18 тыс. руб. в месяц. Таким образом, мимо государственной казны проходит налогов более чем на 100 млрд руб. в год.

Ранее уже предпринимались попытки вывести арендодателей из тени – снизить НДФЛ на сумму коммунальных платежей (письмо Минфина № 03-04-05/5889 от 01 февраля 2019 г.). В том же 2019 году Минстрой анонсировал создание государственной информационной системы (ГИС) по учету договоров аренды недвижимости. Сейчас эта система находится на этапе согласования с органами власти. Разбираемся, что такое ГИС для аренды жилья, как это работает и что ожидает тех, кто сдает свою квартиру или дом.

Что такое ГИС для аренды жилья и как она работает

Если не вдаваться в терминологию, ГИС для аренды недвижимости — это цифровая платформа, в которой арендодатели должны будут регистрировать все договоры по сдаче в наем квартир, домов и машино-мест. Также через платформу планируется вести все расчеты между арендатором и арендодателем.

К примеру, вы сдаете «двушку», то есть получаете доход, с которого необходимо платить налог. Как добропорядочный гражданин вы заключили со своим арендатором договор найма. Это официальный документ, и сегодня его не нужно нигде регистрировать (если договор сроком до 11 месяцев). Исключение — договор аренды с юрлицом, этот документ вносится в Росреестр.

По новому закону, вам нужно будет зарегистрировать в ГИС свое соглашение с арендатором, будь то частное лицо или организация. На внесение документов в систему вам будет дано 30 дней с момента заключения договора или внесения в него изменений. Вас также обяжут размещать информацию о сроках аренды и размере платы.

Более того, через онлайн-платформу вы будете получать, а наниматель будет вносить на специальный счет арендную плату за наем вашей квартиры, за что предусмотрена комиссия. Таким образом, все расчеты между сторонами сделки по аренде жилья станут прозрачными для фискальных органов.

Зачем нужна госсистема по учету договоров аренды

Сегодня мало кто из собственников жилья заключает официальные договоры аренды. Поэтому основной целью создания ГИС является обеление рынка. Авторы законопроекта называют и другие, не менее важные задачи, которые призвана решить система.

Основные цели ГИС:

• защита интересов нанимателей — на платформе можно будет выбрать проект договора, предварительно проверенного юридически;
• прозрачность сделки — регистрация договоров и проведение расчетов будет проводиться через систему;
• упрощение арендных отношений — арендный договор можно заключить как онлайн в госсистеме, так и вне ее;
• развитие рынка аренды — все действующие агрегаторы будут интегрированы с платформой.

В Минстрое подсчитали, что в 2023–2025 годах ГИС должна принести дополнительно более 62 млрд руб. К 2030 году планируется вывести из тени до 70% рынка аренды.

Что будет, если не регистрироваться в госсистеме

Чего же ожидать владельцам жилой и нежилой недвижимости, не желающим регистрировать договора аренды?

Если вы сдаете квартиру, дом или даже место в паркинге, но не хотите афишировать свои отношения с арендатором, будьте готовы к наказанию рублем.

Какие штрафы предусмотрены законопроектом:

• за расчеты вне системы — от 500 до 2,5 тыс. руб. для физлиц и от 5 тыс. до 10 тыс. руб. для юрлиц;
• за отказ размещать информацию в ГИС — 3–5 тыс. руб. для частных арендодателей, 30–50 тыс. руб. для бизнеса.

Как будут выявлять уклонистов, пока не ясно. Сегодня ФНС проводит плановые мероприятия по выявлению теневых сделок по аренде. Но часть собственников арендного жилья попадаются сами: по собственной неосмотрительности или благодаря усилиям бдительных соседей.

Стоит напомнить, если арендодатель не платит налоги, а ФНС установит этот факт, собственника обяжут уплатить не только штрафы по ГИС.

Штрафы за нелегальную сдачу жилья составят:

• НДФЛ за последние 3 года;
• 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации;
• 20% от неуплаты, если она неумышленная, и 40%, если умышленная (это выясняет ФНС);
• 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки уплаты налога (пени).

Тем временем…

20 декабря 2021 года в Минстрое прошло совещание, на которое собрали представителей общественных организаций и крупных агрегаторов аренды недвижимости. На обсуждении ГИС замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин рассказал о целях создания платформы и разработке соответствующего законопроекта. Участники говорили о том, что система, которая выведет из тени рынок аренды жилья, также должна обеспечить защиту прав арендодателей и арендаторов. Договоры, зарегистрированные в ГИС, должны иметь законную силу в суде.

Многие эксперты не исключают, что  в принятии законопроекта есть ряд рисков. Возможно, что ГИС ухудшит сегодняшнюю ситуацию: часть собственников, как и прежде, продолжат сдавать жилье нелегально. Другие арендодатели, компенсируя свои потери из-за вынужденной легализации, повысят стоимость арендной платы.

Сегодня работа по созданию платформы и разработке законопроекта еще не завершена. В Минстрое пообещали, что все предложения и поправки со стороны агрегаторов и общественных организаций будут учтены. Законопроект внесут на обсуждение в Думу в весеннюю сессию.