14.10.2016
Бытует мнение, что приобрести  квартиру,  находящуюся в залоге  у банка, в ликвидном районе можно  практически за бесценок.  Можно с уверенностью сказать, что это не так, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако интерес к ней будет у покупателей, если она  представляется выгодным приобретением и может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости.

Причины продажи залоговой квартиры.

Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону - необходимость переезда, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на другое более просторное жилье). 

В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой?

Роль посредника – риэлторской компании, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Так как приобретение залоговой квартиры  является  сложной сделкой,  для ее проведения   необходимо оценить возможность проведения  исходя из условий расчета покупателя и подобрать оптимальную схему расчетов, оценить сроки и порядок гашения записи об ипотеке,  оформить гарантии для сторон, проверить чистоту сделки ,следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов и  учесть интересы всех сторон. Поэтому привлечение опытной риэлтерской компании, в штате которой работает профессиональный юрист, будет  весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры.

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. На практике применяется три схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

1. Продажа самим собственником  за наличные - это самая популярная схема.
Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.
При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена.

2. Смена заемщика. 
Продают залоговую квартиру покупателю, который прошел одобрение и берет ипотеку в этом же банке. Получается залогодержатель остался прежний, владельцы квартиры поменялись. При такой схеме можно получить дополнительные преференции по кредиту со стороны банка. Данная схема сделок используется реже, чем первая, но встречается на  практике.

3. Продажа залоговой квартиры через открытый аукцион. Федеральный закон «Об ипотеке» ст. 57, ст. 58

В заключении можно сказать, что продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель). Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций.

Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы. 

Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное выстраивание схемы сделки и тщательная подготовка документов с гарантиями для сторон поможет преодолеть многие препятствия.