Любая неопределённая ситуация порождает массу прогнозов и авторитетных мнений. Особенно это касается цен на недвижимость, которые сильно зависят от экономической обстановки в стране. Выгодны ли сейчас аренда, покупка и продажа квартир и чего ждать в долгосрочной перспективе?

Пережив за последние четверть века несколько ураганных кризисов, россияне усвоили главные принципы инвестирования:

• недвижимость — прекрасный инструмент сохранения сбережений;
• недвижимость всегда растёт в цене в долгосрочной перспективе;
• кризис — лучшее время для покупок, ибо цены на недвижимость в кризис падают до весьма привлекательного уровня.

И вот у нас появился шанс применить на практике полученный опыт. Кризис 2020 года грозится стать одним из самых значимых в новейшей истории России. Неудивительно, что всех волнует, что же будет с ценами на недвижимость в 2020 году.

Рынок недвижимости сейчас

Чтобы понять, какими будут цены на недвижимость в кризис, посмотрим, что происходит сейчас на рынке недвижимости. С момента введения режима ограничений сделки с недвижимостью встали на паузу. Их проведение сильно затруднено ограничительными мерами, но это не единственная причина.

Рынок недвижимости сейчас замер. Продавцы квартир боятся продешевить, опасаются резкого падения рубля и снимают объекты с продажи. Покупатели испуганы перспективами снижения доходов и откладывают покупку. Некоторые из них ожидают обвала цен, как в 2009 году.

Все выжидают. Но, как только ограничительные меры снимут, сделки возобновятся. Их даже станет больше, потому что за время карантина накапливается отложенный спрос. Возврат к привычному порядку станет спусковым крючком для определённых процессов на рынке. И не нужно гадать, какими будут цены на недвижимость в кризис, — достаточно проанализировать опыт прошлых кризисов.

Как рынок реагировал на кризисы в прошлом

Итак, начинаем анализ того, что сейчас с недвижимостью, с разбора двух кризисов, предшествующих нынешнему:

2008 год
Все помнят феноменальный обвал цен, когда буквально за полгода квартиры упали в цене чуть ли не вполовину. Это стало итогом большого мирового кризиса с троекратным падением нефтяных цен и обрушением рынка недвижимости США. На фоне падения мировой экономики лопнул пузырь завышенных цен. В итоге это оздоровило отрасль и привело цены в адекватное положение, хоть и пришлось пройти через многие проблемы в секторе новостроек.

2014 год
Российский кризис 2014 года носил по большей части политический характер и проходил на фоне небольшого, но стабильного роста мировой экономики. Проблема заключалась во введении антироссийских санкций и оттоке зарубежных инвестиций. По сравнению с 2008 годом это было скорее временем напряжённости, нежели полноценным кризисом. Цены на квартиры снизились в пределах 30–35% и восстановились примерно через пять лет.

Оба кризиса имеют общие черты:

• падение цен на нефть;
• падение рубля;
• отсутствие дешёвых кредитных ресурсов в зарубежных банках.

Оба кризиса развивались по похожему сценарию, но с разной амплитудой:

• при первых проблемах возникал ажиотажный спрос на недвижимость — и цены вырастали;
• спустя короткое время паника заканчивалась — и спрос падал;
• цены на недвижимость падали и потом восстанавливались в течение нескольких лет.

Какими будут цены на недвижимость в 2020 году

Учитывая, что коронавирус — общемировая проблема и рецессия в экономике коснётся не только России, можно было предположить, что развитие пойдёт по сценарию 2008 года с резким падением цен. Но этого не случится по нескольким причинам:

• цены на недвижимость в 2020 году не раздуты спекулятивным путём;
• рекордно низкая ипотечная ставка будет стимулировать спрос, а значит, продажа квартир будет продолжаться;
• национальные проекты помогут рынку недвижимости продержаться на плаву какое-то время, шоковых изменений можно не ждать.

После снятия ограничительных мер развитие ситуации, скорее всего, пойдёт по сценарию 2014 года. Все, кто планировал покупку или продажу квартир, начнут делать это не откладывая. Число сделок быстро вернётся на докризисный уровень и может даже его превысить.

Если возобладают ажиотажные настроения, есть вероятность кратковременного и явного роста цен на квартиры. В попытках избавиться от денег люди будут покупать любую недвижимость. Но этот период очень быстро закончится — и начнётся длительный спад спроса. Совершенно объективный, связанный со снижением уровня жизни.

На фоне спада покупательской активности цены сначала установятся на одном уровне — и это мы наблюдаем уже сейчас, — а потом медленно пойдут вниз. Причём итоговое снижение вряд ли превысит 15% и однозначно растянется на пару-тройку лет.

Впрочем, если карантин затянется, то не исключён переход сразу к спаду, минуя стадию ажиотажа. Чем дольше люди не работают, тем меньше у них реальных возможностей купить квартиру. Но снижение цен всегда отстаёт по времени, в любом случае его можно не ждать в ближайшие месяцы.

Учитывая, что сейчас с недвижимостью и с экономикой в целом, на долгий срок лучше не планировать. Если вы хотели купить или продать квартиру — не ждите. Сейчас пока еще сохраняются благоприятные тенденции на рынке, и вы можете успеть выгодно продать или совершить хорошую покупку.

Источник фото: © depositphotos.com/ AndrewLozovyi/ vlerijse