12 Мая 2017
Страшная правда рынка недвижимости
<p>
     Рынок недвижимости подвержен колебаниям цен на вторичном рынке недвижимости. И опытные участники рынка недвижимости могут точно предсказать периоды благоприятные для продажи или покупки недвижимости. Подобные колебания являются следствием взаимного состояния спроса и предложением на недвижимость. Грамотное поведение на рынке недвижимости, как для продавцов, так и для покупателей, позволяет достичь максимального эффекта. Предлагаем Вашему вниманию аналитические соображения о состоянии рынка недвижимости летом 2015 года. Ну, а расставить знаки препинания и сделать выводы вы сможете сами.
</p>
<p>
</p>
<p>
     Рынок продавца.
</p>
<p>
     Механизм взаимного влияния спроса и предложения хорошо описывается потребительскими мотивами и поведением. Состояние рынка, при котором сложился дефицит предложения на вторичном рынке, называется «рынком продавца». Так как именно продавцы правят балом в состоянии острого спроса на недвижимость. Подобные ситуации складывались на красноярском рынке недвижимости несколько раз за последние пятнадцать лет.
</p>
<p>
     Кризис 1998 года привел к увеличению спроса на недвижимость. Потребители пытались вложить подешевевшие деньги в недвижимость, цена на которую в рублях оставалась на прежнем уровне. В 2006 и 2012 годах ситуация повторилась вновь, но уже по иной причине. Локомотивом роста спроса стала доступная ипотека. Кризис 2008 года сделал лишь небольшую паузу в аппетитах покупателей. При этом кризис, существенно повлиял на снижение цены предложения рынка недвижимости. На графике №1 видна динамика средней цены квадратного метра в Красноярске в течении 2008 года.
</p>
<p>
     Значительный рост внимания покупателей к недвижимости вначале года обеспечил прирост цены на вторичном рынке. Однако уже летом того же года стало ясно что недвижимость будет дешеветь. Подобное состояние рынка называется «рынком покупателя».
</p>
<p>
</p>
<p>
<strong>Рынок покупателя.</strong>
</p>
<p>
     Состояние, при котором покупателей мало, а продавцы готовы идти на снижение цен. Интересно, что по нашим наблюдениям красноярский рынок недвижимости подвержен постоянным колебаниям состояния спроса и предложения. Можно с практически математической точностью описать эти колебания. На графике №2 желтым цветом обозначены данные о состоянии рынка, которые можно охарактеризовать как «рынок покупателя». Легко увидеть, что для Красноярска такое состояние является довольно уникальной возможностью приобрести жилье по приемлемой цене.
</p>
<p>
     Однако в сравнении с прошлым аналогичным периодом видны новые тенденции, которые заставляют более пристально посмотреть на ситуацию, которая сложились на данный момент на рынке недвижимости. Обратите внимание еще раз на вторичный рынок в период 2006-2008 годов.
</p>
<p>
     Высокий спрос на жилье был, обеспечен ипотечным кредитованием. Однако во время последующего периода стагнации и падения цен продавцы не вернулись к стартовой отметке в 25-30 тысяч рублей за квадратный метр. Ответ на это вопрос является ключевым для понимания состояния рынка летом 2015 года.
</p>
<p>
</p>
<p>
     Подождать или прогадать?
</p>
<p>
     Трагедия покупателей 2008 года стала в том, что купив жилье в ипотеку, они остались с необходимостью оплачивать ипотечный платеж по довольно высокой ипотечной ставке и при этом остановить свои покупательские возможности на время. Ну, если и пришлось в дальнейшем продавать ранее купленное жилье, то торговаться на понижение совсем не хотелось. Проще снять квартиру с продажи, чем опустить ее стоимость ниже суммы кредита. Иными словами лучше жить в дорогой квартире, чем продать ее и отдав день банку остаться на улице.
</p>
<p>
     Ипотечные кредиты впоследствии подешевели и многим красноярцам удалось сделать рефинансирование своих кредитов под более низкий процент. Весной 2015 года сложилась уникальное состояние: квартиры подешевели в среднем на 150-250 тысяч рублей. За окном очевидное состояние рынка покупателя. Главное правильно выбрать время! Угадать динамку рынка в ближайшие месяцы — значит правильно вложить свои денежки.
</p>
<p>
     По нашему мнению возможны три сценария развития ситуации:
</p>
<p>
     1.​ Центробанк продолжает умеренное снижение ставки рефинансирования. Деньги становятся более доступными ипотечным заемщикам и рынок оживает уже в сентябре-октябре 2015 года.
</p>
<p>
     2.​ Центробанк не торопится снижать ключевую ставку ситуация стабилизируется в состоянии «как есть». Продавцы, стиснув зубы, удерживают цену на квартиры. И ждут лучшие времена. Цена стабильна с перспективой роста при малейшем «потеплении» в экономике.
</p>
<p>
     3.​ Экономическая ситуация осложняется. Ипотека становится все менее доступной. Покупателей мало. Они жестко торгуются вниз. Что будет с продавцами квартир?
</p>
<p>
     Ответ прост - они просто уйдут с рынка. Инфляционные ожидания и ранее взятые кредиты подтолкнут их к этому.
</p>
<p>
</p>
<p>
     Поэтому самое разумное поведение покупателя сегодня — выбирать объект, торговаться и покупать! Пусть даже ипотечные ставки не снизятся. Опыт показывает, что если вы выбрали желанный объект недвижимости и смогли его купить — вы достигаете поставленной задачи здесь и сейчас. А относительно высокая ставка на ипотеку (дороже на 1,5-2% от уровня 2014 года) с лихвой компенсируется текущим снижением цен. Не говоря уже о том, что в случае снижения ключевой ставки в дальнейшем у Вас остается возможность перекредитоваться на более выгодных условиях.
</p>
<p>
     В случае если вы решили изменить свои жилищные условия в течение ближайшего года — обратитесь за первичной бесплатной консультацией к специалистам компании КИАН. Мы поможем разобраться в вопросах ценообразования и подобрать для Вас лучший вариант!
</p>
<p>
<br>
</p>
<p>
<br>
</p>