16 Июня 2015

Рынок недвижимости подвержен колебаниям цен на вторичном рынке недвижимости. И опытные участники рынка недвижимости могут точно предсказать периоды благоприятные для продажи или покупки недвижимости. Подобные колебания являются следствием взаимного состояния спроса и предложением на недвижимость. Грамотное поведение на рынке недвижимости, как для продавцов, так и для покупателей, позволяет достичь максимального эффекта. Предлагаем Вашему вниманию аналитические соображения о состоянии рынка недвижимости летом 2015 года. Ну, а расставить знаки препинания и сделать выводы вы сможете сами.

 

Рынок продавца.

Механизм взаимного влияния спроса и предложения хорошо описывается потребительскими мотивами и поведением. Состояние рынка, при котором сложился дефицит предложения на вторичном рынке, называется «рынком продавца». Так как именно продавцы правят балом в состоянии острого спроса на недвижимость. Подобные ситуации складывались на красноярском рынке недвижимости несколько раз за последние пятнадцать лет.

Кризис 1998 года привел к увеличению спроса на недвижимость. Потребители пытались вложить подешевевшие деньги в недвижимость, цена на которую в рублях оставалась на прежнем уровне. В 2006 и 2012 годах ситуация повторилась вновь, но уже по иной причине. Локомотивом роста спроса стала доступная ипотека. Кризис 2008 года сделал лишь небольшую паузу в аппетитах покупателей. При этом кризис, существенно повлиял на снижение цены предложения рынка недвижимости. На графике №1 видна динамика средней цены квадратного метра в Красноярске в течении 2008 года.

Значительный рост внимания покупателей к недвижимости вначале года обеспечил прирост цены на вторичном рынке. Однако уже летом того же года стало ясно что недвижимость будет дешеветь. Подобное состояние рынка называется «рынком покупателя».

 

Рынок покупателя.

Состояние, при котором покупателей мало, а продавцы готовы идти на снижение цен. Интересно, что по нашим наблюдениям красноярский рынок недвижимости подвержен постоянным колебаниям состояния спроса и предложения. Можно с практически математической точностью описать эти колебания. На графике №2 желтым цветом обозначены данные о состоянии рынка, которые можно охарактеризовать как «рынок покупателя». Легко увидеть, что для Красноярска такое состояние является довольно уникальной возможностью приобрести жилье по приемлемой цене.

Однако в сравнении с прошлым аналогичным периодом видны новые тенденции, которые заставляют более пристально посмотреть на ситуацию, которая сложились на данный момент на рынке недвижимости. Обратите внимание еще раз на вторичный рынок в период 2006-2008 годов.

Высокий спрос на жилье был, обеспечен ипотечным кредитованием. Однако во время последующего периода стагнации и падения цен продавцы не вернулись к стартовой отметке в 25-30 тысяч рублей за квадратный метр. Ответ на это вопрос является ключевым для понимания состояния рынка летом 2015 года.

 

Подождать или прогадать?

Трагедия покупателей 2008 года стала в том, что купив жилье в ипотеку, они остались с необходимостью оплачивать ипотечный платеж по довольно высокой ипотечной ставке и при этом остановить свои покупательские возможности на время. Ну, если и пришлось в дальнейшем продавать ранее купленное жилье, то торговаться на понижение совсем не хотелось. Проще снять квартиру с продажи, чем опустить ее стоимость ниже суммы кредита. Иными словами лучше жить в дорогой квартире, чем продать ее и отдав день банку остаться на улице.

Ипотечные кредиты впоследствии подешевели и многим красноярцам удалось сделать рефинансирование своих кредитов под более низкий процент. Весной 2015 года сложилась уникальное состояние: квартиры подешевели в среднем на 150-250 тысяч рублей. За окном очевидное состояние рынка покупателя. Главное правильно выбрать время! Угадать динамку рынка в ближайшие месяцы — значит правильно вложить свои денежки.

По нашему мнению возможны три сценария развития ситуации:

1.​ Центробанк продолжает умеренное снижение ставки рефинансирования. Деньги становятся более доступными ипотечным заемщикам и рынок оживает уже в сентябре-октябре 2015 года.

2.​ Центробанк не торопится снижать ключевую ставку ситуация стабилизируется в состоянии «как есть». Продавцы, стиснув зубы, удерживают цену на квартиры. И ждут лучшие времена. Цена стабильна с перспективой роста при малейшем «потеплении» в экономике.

3.​ Экономическая ситуация осложняется. Ипотека становится все менее доступной. Покупателей мало. Они жестко торгуются вниз. Что будет с продавцами квартир?

Ответ прост - они просто уйдут с рынка. Инфляционные ожидания и ранее взятые кредиты подтолкнут их к этому.

 

Поэтому самое разумное поведение покупателя сегодня — выбирать объект, торговаться и покупать! Пусть даже ипотечные ставки не снизятся. Опыт показывает, что если вы выбрали желанный объект недвижимости и смогли его купить — вы достигаете поставленной задачи здесь и сейчас. А относительно высокая ставка на ипотеку (дороже на 1,5-2% от уровня 2014 года) с лихвой компенсируется текущим снижением цен. Не говоря уже о том, что в случае снижения ключевой ставки в дальнейшем у Вас остается возможность перекредитоваться на более выгодных условиях.

В случае если вы решили изменить свои жилищные условия в течение ближайшего года — обратитесь за первичной бесплатной консультацией к специалистам компании КИАН. Мы поможем разобраться в вопросах ценообразования и подобрать для Вас лучший вариант!