28 Мая 2013
Налогообложение сделок с недвижимостью
Операции с недвижимым имуществом имеют сегодня большое значение в жизни и деятельности граждан. Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека. Рассмотрим налогообложение некоторых из них. Налоговые обязанности При нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости выплачивается только регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости объекта. Налогами данная операция не облагается. А вот после продажи недвижимого имущества, в случае, если ты владел им менее 3 лет, продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы. Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между сοʙладельцами эҭого имущества согласно их доле либо по договоренности между ними. Существует также порядок налогообложения при сдаче жилья в аренду (найм). Рассмотрим случай, когда арендодатель(наймодатель) — физическое лицо. Согласно статье 224 Налогового Кодекса РФ установлена ставка налога на доходы физических лиц в размере 13%. К примеру, вы сдавали квартиру по 15 тысяч рублей и за год получили доход от сдачи квартиры в аренду (найм) 180 тыс. рублей. Сумму в размере 180000 Х 0,13 = 23400 рублей вы должны перечислить государству в качестве налога. Самая сложная система налогообложения, когда недвижимость передается по наследству или в дар. Более подробно ее мы рассмотрим в следующих номерах. Вычет как право Покупатель также как и продавец недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет — первый в связи с приобретением недвижимости. Он предоставляется налогоплательщику с даты регистрации права собственности на жилой объект на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Все документы предоставляются в налоговую инспекцию по месту жительства. И как показывает практика Советского района нашего города, рассматриваются они около 3-4 месяцев. Обязательно оставляйте рабочие телефоны, иначе проверяющий инспектор не сможет до вас дозвониться для внесения корректив, которые возникнут в ходе проверки ваших документов. Если жилье приобреталось в общую долевую или общую совместную собственность, то и налоговый вычет будет распределяться соответственно с долей собственности. Согласно Налоговому Кодексу, покупатель-заемщик, получивший ипотечный кредит также имеет право на имущественный налоговый вычет. Он предоставляется при условии, ҹто гражданин имеет доходы, облагаемые по ставке 13%. При эҭом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту. При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться: расходы на приобретение дома (в том числе недостроенного), расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных материалов и оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения. При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. Следует знать, что принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно пҏедъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена. Итак, недвижимое имущество - это не только один из важнейших объектов вашей жизни, где вы можете обитать, принимать гостей-арендаторов, которую вы имеете право продать/купить, подарить или оставить в наследство, но это также и объект гражданского права. И широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Но надо помнить, что все сделки с недвижимостью подлежат правовому регулированию — в том числе налогообложению. Одна из самых распространенных ошибок в области налогообложения сделок с недвижимостью является то, что люди путают схему и порядок расчета уплаты налогов при продаже недвижимости с имущественным налоговым вычетом, который позволяет сэкономить на налогах один раз в жизни, приобретающему недвижимость. Ограничение по владению сроком три года установлено специально для того, чтобы оградить рынок недвижимости от финансовых спекуляций (например, купил квартиру подешевле, через год продал подороже). Считается, что при продаже квартиры в короткий период (менее 3-х лет) человек получает доход — и должен платить со своего дохода налог. Ограничение об освобождении налогообложением суммы менее 1 000 000 руб. было установлено также специально для того, чтобы не увеличивать налоговую нагрузку на необеспеченные слои населения, но такой лазейкой начало пользоваться большинство продавцов жилья. Теперь же когда определено, что налог при покупке недвижимости возвращается с 2 000 000 рублей, покупателю стало невыгодно, когда продавец занижал цену с целью уйти от налогов с продажи. Что касается квартир в новостройках, которые приобретаются путем заключения договора долевого участия или договора об уступке права требования. Дело в том, что некоторая часть квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются участниками долевого строительства в период завершения строительства дома. При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования. Продавец платит налог в размере 13 % со своего дохода, то есть разницу между прежней и настоящей ценой квартиры. Впрочем, участники долевого строительства всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между ценой переуступки и той, которая указана в последующем договоре. При этом гражданин, приобретающий право требования, после оформления права собственности, может получить налоговый вычет, а уступающий его — не имеет такого права. В настоящее время государство вносит максимальное количество изменений в налоговое законодательство, улучшающие положения физических лиц, тем самым количество конфликтов с налоговыми органами, которые сейчас возникают из-за различных подзаконных актов Министерства по налогам и сборам, уменьшится.