Для большинства людей ипотечное кредитование — это единственный реальный способ приобрести жильё. Но ипотека — долгосрочный проект, мало кому удаётся быстро погасить долг и освободиться от обязательств. А обстоятельства в жизни иногда меняются быстро, и люди бывают вынуждены искать способы продажи квартиры через ипотеку.

Ипотека накладывает на квартиру обременение, которое позволяет владельцу пользоваться квартирой, но ограничивает его в праве отчуждения. Пока долг не погашен, владелец квартиры не может её продать или подарить без согласия залогодержателя, т. е. банка.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если появилась такая необходимость? Например, если нанять грамотного риэлтора для сопровождения сделки — можно, главное — знать, как это сделать, и юридически правильно оформить свои действия.

Как продать квартиру в ипотеке

Несмотря на то что ипотечный договор заключается на много лет и ограничивает распоряжение квартирой, это не приговор. Если вы приняли решение продать квартиру, это вовсе не значит, что вам придётся срочно искать деньги на погашение долга. Достаточно знать, как продаётся ипотечная квартира: есть несколько способов это сделать.

Итак, как продать ипотечную квартиру? Первое, что нужно сделать, — это обратиться в банк, выдавший ипотеку, и узнать условия продажи ипотечной квартиры. Как правило, банки допускают четыре варианта:

1. Досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с последующей продажей. К этому способу обычно прибегают те, у кого небольшой остаток долга или есть свободные деньги на время продажи.
2. Погашение ипотечного кредита в ходе сделки купли-продажи. Это, наверное, самый популярный способ продажи квартиры через ипотеку. Люди заключают с покупателем предварительный договор и берут задаток и аванс в размере остатка долга. Этой суммой они гасят ипотеку, снимают обременение и проводят сделку купли-продажи. Данный вариант не требует участия банка, но занимает большее время по сравнению со стандартными сделками купли-продажи. Иногда стороны привлекают банк к сделке, чтобы гарантировать полную безопасность. Банк даёт разрешение на продажу, выдаёт справку об остатке долга и оформляет аккредитив, который раскрывается в момент предъявления выписки из Росреестра о переходе права к покупателю.


3. Продажа ипотечного жилья банком. Как залогодержатель, банк может продать квартиру в случае неспособности заёмщика выплатить долг. Так и происходит, если человек не вносит платежи долгое время. Надо ли объяснять, что такой вариант крайне невыгоден для обеих сторон, потому что связан с большими издержками и предполагает продажу квартиры по сниженной цене?
4. Но можно ли продать квартиру в ипотеке без погашения остатка долга? Если у покупателя и продавца нет свободных средств на уплату долга, но есть желание сделать переуступку ипотеки, то это вполне возможно. Рассмотрим подробнее этот вариант.

Что такое переуступка ипотеки

Переуступка ипотеки представляет собой сделку по переоформлению ипотечной квартиры вместе с долгом на нового владельца. Здесь без участия банка никак не обойдёшься, и банк может отказать сразу, потому что для него это дополнительный риск. И даже полученное первоначальное разрешение не гарантирует положительного исхода.

При переуступке ипотеки банк будет проверять вашего покупателя на предмет кредитоспособности по стандартной процедуре. Если у него есть проблемы с кредитной историей или официальным доходом, дело может застопориться. Кроме того, переуступка ипотеки возможна только в рамках одного банка. Если ваш покупатель придёт с одобрением другого банка, это ему не поможет.

В целом процедура переуступки ипотеки выглядит так:

1. Сначала продавец уведомляет банк и получает его согласие на переуступку.
2. Потом он ищет покупателя, согласного на такие условия.
3. Покупатель подаёт заявку по стандартной процедуре получения ипотеки.
4. Если банк одобряет ипотеку, он подписывает с покупателем договор цессии (если условия ипотеки не меняются) или заключает новый договор (если условия изменились).
5. Банк перечисляет продавцу средства от продажи квартиры за вычетом долга и оформляет сделку по перерегистрации права в Росреестре.

Нужен ли риэлтор для сопровождения сделки

Теперь, когда мы разобрались с тем, как продать квартиру в ипотеке, рассмотрим вопрос с другой стороны. Нужен ли риэлтор для сопровождения сделки, если у вас есть покупатель, согласный на ваши условия? Тут всё зависит от трёх факторов:

• действительно ли ваш покупатель согласен на всё;
• есть ли у вас необходимый опыт и знания (а также время и желание), чтобы самостоятельно заниматься оформлением документов;
• какого типа будет ваша сделка с ипотечной квартирой, каковы расчёт и гарантии для вас.

Нужно сразу сказать, что при продаже ипотечной квартиры покупатели требуют скидку. Иногда — несоразмерную ситуации, и вам придётся отстаивать свои интересы, чтобы не потерять серьёзные деньги. Специалисты агентства недвижимости «КИАН» помогут вам выгодно продать ипотечную квартиру и позаботятся о тонкостях юридического оформления сделки.

Звоните +7 (391) 24-990-24 и записывайтесь на консультацию по продаже квартиры.