25 Января 2013

Бурный рост ипотеки, ажиотажный спрос на малогабаритное жилье, беспрецедентное для последних лет число проектов планировки новых районов Красноярска — вот события, которыми был примечателен минувший год для строительной сферы нашего города. Вместе с прочими явлениями рынка они стали отправной точкой для дальнейшего развития в 2013 году.

Царившее в минувшем году оживление на рынке жилья, рост числа сделок во многом объяснялись отложенным спросом. В 2012 году наконец смогли переехать в более просторную и новую квартиру те, кто хотел это сделать еще год-два назад, но не мог себе позволить. При этом, как только продавцы, в том числе и застройщики, почувствовали активнсть покупателей, они подняли цены. Население этот предсказуемый рыночный ход не остановил: красноярцы предпочли не затягивать с покупкой, пока стоимость жилья не вышла за пределы их финансовых возможностей.
С начала года цена квадратного метра выросла в среднем на 10%, отмечали риелторы на круглом столе в рамках октябрьской «Ярмарки недвижимости». На 12–14% подорожали квартиры новой планировки, малогабаритное жилье и гостинки. По оценке директора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константина Попова, в 2012 году цены на недвижимость плавно росли под влиянием отложенного спроса и доступных ипотечных кредитов, удерживаясь в пределах 12–15% в год.

При этом фокус спроса сместился в сторону нового жилья — ипотечные заемщики, каковых на рынке было множество, предпочли вкладывать средства в жилье, которое после погашения ипотечного кредита останется ликвидным. Подводя предварительные итоги года, в Красноярском краевом фонде жилищного строительства подсчитали, что средняя рыночная стоимость однокомнатной квартиры составила 1,8 млн рублей, двухкомнатной — 2,5 млн рублей, трехкомнатной — 2,8–3 млн рублей. Чаще всего красноярцы приобретали квартиры в новых домах, построенных в 2000–2012 годах — на покупку нового жилья в 2012 году приходилось 23,7% от общего количества сделок, проведенных с участием Фонда.

Ипотечные изменения

art-sd_108_tendencii_03.jpg

Несмотря на то что весь год ходили слухи о новой волне кризиса, 2012 год прошел под знаком доступного ипотечного кредитования и благоприятствовал гражданам, решившим перебраться в более просторное и комфортное жилье.

По данным Красноярского союза риелторов, в общей массе сделок на рынке города в этот период около половины составляли покупки с привлечением кредитных средств. Крупнейший банк страны подготовился к волне спроса на жилищные кредиты и с ноября 2011 года стал рассматривать заявки на выдачу ипотеки с помощью новой кредитной технологии «Кредитная фабрика» — так Сбербанк назвал процесс централизованной обработки и сопровождения кредитных продуктов.
Однако начиная с осени в Сбербанке, а вслед за ним и в других банках, процентные ставки пошли в рост. По основным жилищным программам ведущего банка страны в течение 2012 года процентная ставка менялась дважды, в среднем увеличившись на 0,5 процентных пункта. Таким образом, к концу 2012 года для физических лиц — работников предприятий, являющихся участниками зарплатных проектов, диапазон процентных ставок по жилищным кредитам составлял от 13% до 15,5% годовых, для прочих физических лиц — от 13% до 16% годовых, в зависимости от кредитной программы, срока кредита и суммы первоначального взноса.

Ставки по ипотеке изменились не в лучшую для потребителей сторону под влиянием нескольких немаловажных факторов: помимо кризиса в еврозоне, повышения стоимости фондирования для кредитных организаций и ставки рефинансирования Центробанка на 0,25 процент-ного пункта — до 8,25% — банки испытывали в 2012 году проблемы с ликвидностью.

При этом, повышая ставки, Сбербанк попытался ускорить выдачу кредита, остальные банки обеспечивали клиентам комфорт другими мерами. Например, одновременно с незначительным повышением ставки в феврале условия ипотеки в «ВТБ 24» стали более удобными для заемщика: была отменена комиссия за выдачу кредита и мораторий на досрочное погашение кредитов.
Среди ипотечных программ «ВТБ 24» ставки за год корректировались три раза — в феврале, октябре и в декабре, — но не по всем ипотечным программам. Повышение ставок в основном касалось краткосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых на срок до 7 лет, и зависело от суммы вложенных в покупку собственных средств заемщика, сообщили в пресс-службе «ВТБ 24» по Сибирскому федеральному округу. Если в феврале минимальная процентная ставка при сроке кредитования до 7 лет по кредитам с первоначальным взносом не менее 60% составляла 9,9%, то к декабрю она достигла 11,4%, продемонстрировав рост в 1,5 процентных пункта. В свою очередь, минимальная процентная ставка при сроке кредитования до 7 лет с первоначальным взносом от 20 до 40% в феврале составляла 13,45%, тогда как в декабре при таких же условиях достигла 13,85%, так что динамика составила всего 0,4%. По ипотечной программе с фиксированной процентной ставкой «Ипотека с государственной поддержкой» ставка и вовсе осталась неизменной, на уровне 11%.

По данным АИЖК за январь—ноябрь и прогнозам на декабрь 2012 года, объемы выдачи ипотечных кредитов в 2012 году, скорее всего, достигнут 1 трлн рублей, улучшив прошлогодние итоговые показатели на 40%. В Агентстве называют 2012 год рекордным по темпам выдачи ипотеки. По предварительным данным, Сбербанк прирос в ипотечном кредитовании на 35% к уровню 2011 года, а «ВТБ 24» ожидает, что по итогам 2012 года превысит в два раза объемы ипотечного кредитования за 2011 год, сообщает РИА Новости. Тем не менее, удачный период для банков вряд ли продлится долго, если его вызвал спрос будущих периодов. Не исключено, что комфортные для заемщиков условия кредитования могли спровоцировать граждан поторопиться с покупкой жилья в ипотеку, пока ставки снова не поползли вверх, тогда при дальнейшем росте стоимости кредитов на рынке могут проявиться признаки рецессии.

количество ипотечных кредитов

Планировки — зеркало спроса

Вопрос появления на рынке квартир той или иной площади обусловлен техническими ограничениями и потребностями рынка. В период выхода отрасли из кризиса многие застройщики сосредоточились на строительстве наиболее ликвидных малогабаритных квартир площадью 42 кв. м и менее (в панельных домах это квартиры площадью 33 и даже 28 «квадратов»), и сейчас мы видим в продаже квартиры, сформированные 1,5–2 года назад. Эту тактику избрали владельцы крупных участков — микрорайонов «Белые росы», «Зеленый городок». Мелкие квартиры в силу их покупательской привлекательности легче продавать, тогда как квартиры большой площади находят покупателей ближе к стадии завершения строительства, а то и вовсе после ввода дома в эксплуатацию. Вырученные от быстрой продажи малогабаритного жилья оборотные средства помогают застройщикам в дальнейшей реализации проектов. Объекты, спланированные с учетом большого количества малогабаритных квартир, строят «Красстрой», «Культбытстрой», «Омега», «Уютный дом».

Пока тенденция к уменьшению площади квартир сохраняется, цена на жилье в панельных домах за год выросла от 45 до 50–55 тыс. за 1 кв. м. При этом самые дорогие «квадраты» именно в маленьких квартирах.
3-комнатные квартиры, которые по-прежнему встречаются в домах эконом класса, где представлено в основном малогабаритное жилье, — это скорее вынужденная мера для проектировщиков, чтобы расположить квартиры на площадке, обеспечив необходимую инсоляцию. Жилье повышенной комфортности тоже стали проектировать более скромным по площади — впрочем, на остальные характеристики экономия не распространяется.

«В 2012 году мы продолжили строить дома в «Малых кварталах», — рассказывает заместитель генерального директора по маркетингу компании «СМ. СИТИ» Александр Васильев. — Жилье в них отличается от квартир «Оранжевого комплекса». Структура квартир практически не изменилась, но мы отказались от строительства больших квартир площадью более 130 квадратных метров. Уменьшили площади двух- и трехкомнатных квартир (двухкомнатные — с 80 до 70 квадратных метров, трехкомнатные — с 109 до 90 квадратных метров).
Кардинально изменили подход к отделке квартир. Если раньше отделка была «под чистовую», то теперь мы взяли за правило фирменную чистовую отделку: обои под покраску, ламинированные межкомнатные двери, керамическая плитка в санузлах согласно дизайн-проекту, установка акриловых ванн и так далее. Кроме того, добавили домам характеристик, которые ранее были доступны только элитному жилью: парадный вход, полностью закрытые дворы. Благоустройство дворов выполнено на уровне, заданном «Оранжевым комплексом».

Несколько новых интересных планировочных решений породил отказ застройщиков от строительства 10-этажных домов. Например, более половины объектов, строительство которых «Фирма «Культбытстрой» запланировала на 2013 год, — это 14-16-этажные панельные дома, причем новая этажность домов повлекла за собой разработку новых угловых блок-секций, где появятся 2-3-комнатные квартиры с нестандартными планировочными решениями. Новые дома будут отличаться от привычных 10-этажек более долгим сроком строительства, и связано это увеличение не с дополнительными 4–6 этажами здания, а с более сложным конструктивом, ведь технические и эксплуатационные требования в них совсем иные (появляется грузовой лифт, противопожарные двери, незадымляемые лестницы и др.).

Новые задачи поставила перед проектировщиками очень внятно наметившаяся позиция власти по обеспечению безбарьерной среды — в частности, много споров вызывает конструкция пандусов у входа в здание.

В какую сторону будет развиваться город?

В дальнейшей перспективе, если спрос на квартиры в новостройках продолжит расти, он повлечет за собой новый скачок цен на долевое. Виной тому станет сокращение предложений на рынке в сегменте первичного жилья. За те годы, пока в Красноярске не выставляли на торги земельные участки, застройщики успели завершить освоение своих крупных площадок: так, в 2013 году будут сданы оставшиеся объекты в микрорайонах «Звездный», «Зеленый городок», «Ястынское поле», «Утиный плес».
Наряду с возведением отдельных жилых комплексов развитие в минувшем году получили проекты комплексной застройки. Крупные застройщики массово строили жилье в Центральном, Советском и Свердловском районах города.

В 2009 году для бывшей промзоны Судостроительного завода был утвержден проект жилого района «Южный берег». На площади около 40 га запланировано возвести свыше 30 зданий различного назначения. В настоящее время построено и заселено 5 жилых домов («Оранжевый комплекс» «Южного берега»), они заняли более 6 га. В 2012–2013 годах на территории площадью 8 га строятся 6 жилых домов 2-й очереди района — проект «Малые кварталы», параллельно разрабатывается проектная документация на строительство 6 жилых домов 3-й очереди жилого района, строительство которых начнется в ближайшие год-два, охватив участок площадью 8 га. Таким образом, будет освоено 50% территории. В перспективном строительстве (после 2014 года) застройщик предполагает возвести на участке площадью 20 га 18 жилых и административных зданий.

Еще одна правобережная площадка — жилой район «Белые Росы» на Пашенном, к освоению которого компания «Красстрой» приступила в 2010 году, — согласно проекту, будет включать в себя 31 дом. Из них 3 жилых здания сданы в эксплуатацию, еще 4 находятся на разных стадиях строительства.

art-sd_108_tendencii_06.jpg

Масштабные стройки «Сибиряка» и «Монолитхолдинга»

Как и в жилом районе Пашенный, на строительных площадках Покровского работает несколько застройщиков.

Во 2-м микрорайоне Покровского площадью 15 га компания «Монолитхолдинг» запланировала построить 14 домов от 10 до 25 этажей высотой, рассчитанных на 7,7 тыс. жителей. Общая жилая площадь квартир составит 184,3 тыс. кв. м. Из домов микрорайона «Яблони» один уже сдан в эксплуатацию, в разной степени готовности находятся еще 6 — завершиться их строительство должно в течение 2013–2014 года. Компания «Сибиряк» ведет активную работу в 6-м микрорайоне жилого района Покровский: из 15 жилых зданий 7 уже сданы в эксплуатацию, 6 домов находятся в разных стадиях строительства, 2 оставшихся дома строители планируют возвести в 2013–2014 годах. Застройка 7-го микрорайона подошла к концу — последний из 15 запланированных на его территории домов будет сдан в эксплуатацию летом 2013 года. Возведение 17 домов 3-го микрорайона — это работа на перспективу ближайших двух-трех лет, сообщают в управляющей строительной компании. Таким образом, уже в первой половине 2015 года строительство в 3-м, 6-м и 7-м микрорайонах Покровского «Сибиряк» собирается завершить.

В границах улиц Алексеева, 9 Мая, Батурина и 78 Добровольческой бригады компания «Сибагропромстрой» возводит микрорайон «Слобода Весны». Сейчас на участке построено 9 домов, подходит к концу строительство еще одной высотки. Когда микрорайон будет завершен, согласно проекту планировки, в нем появятся 28 жилых домов переменной этажности от 6 до 26 этажей, в которых будут находиться в общей сложности 3,5 тыс. квартир общей жилой площадью около 450 тыс. кв. м.

В конце 2012 года был вынесен на общественное обсуждение проект жилого района, ранее известного под названием «Красноярск-Сити». На территории 42,8 га компания «Монолитхолдинг» планирует построить 21 жилой дом высотой от 7 до 25 этажей, половина которых спланирована так, что правильнее называть их кварталами. В микрорайоне появится около 6 тыс. квартир, общая площадь жилья в них будет достигать 421 тыс. кв. м. В компании рассчитывают завершить строительство к 2019 году.

Районы комплексной застройки обеспечат строителей площадками еще на несколько лет вперед, но если в ближайшие год-два в Красноярске не возобновятся земельные аукционы, темпы ввода жилья в городе начнут падать.

Не было бы счастья…

С 2013 года застройщики лишились возможности возводить дома на территориях, не обеспеченных проектом планировки. Поэтому в 2012 году ситуация с земельными участками сдвинулась с мертвой точки, хотя продажа территорий, интересных застройщикам, еще впереди.

Для развития жилищного строительства город разрабатывает необходимую градостроительную документацию. В настоящее время утверждено 14 проектов планировки жилых районов, в том числе «Николаевский», «Ястынское поле», жилой район на ул. Семафорная — Вавилова, ряд микрорайонов в Северном и в Солнечном. В работе находится еще несколько проектов — жилые районы Пашенный, «Тихие зори», «Бугач», «Цимлянское-Пригорное», «Кузнецовское плато», жилой район на ул. Калинина.
Изменения в генплан города были внесены в 2012 году в отношении территории на ул. Дудинской-Аэровокзальной — коммунально-складскую зону заменили на жилую, чтобы построить вместо бывшей фабрики пианино жилой микрорайон.

У городской застройки есть еще одно перспективное направление: в 2012 году мэрия объявила о планах заняться сносом и массовой реновацией застроенных участков — например, площадки в районе улиц Кутузова — Щорса — Грунтовая, для которой был разработан проект планировки. Кроме того, в минувшем году решилась судьба деревянных домов в историческом квартале между улицами Горького, Бограда, Декабристов, Маркса — после реконструкции бревенчатые памятники обретут новых владельцев и новую жизнь, уже в качестве не жилых, а коммерческих помещений.

art-sd_108_tendencii_07.jpg

Город расширяется

Нехватка земли в границах краевого центра вынуждает строительные компании искать земельные резервы на периферии. Вместо новых перспективных площадок в пределах города крупные красноярские застройщики намерены осваивать пригородные районы.

В 2012 году наконец увидел свет проект планировки жилого района «Плодово-Ягодный». Согласно документу район площадью 143 га компания «УС — 604» застроит малоэтажными домами и жилыми 3-5-этажными зданиями в расчете на 13 тыс. человек.

Фонд РЖС решил повторить опыт с продажей территорий Емельяновского района федерального значения, и в 2012 году на аукцион были выставлены три участка общей площадью около 77 га рядом с деревней Минино, которые приобрела «Фирма «Культбытстрой». По условиям конкурса часть запланированного на этой земле микрорайона «Аркадьевский» должна быть застроена мало этажными домами, всего же, по прогнозам застройщика, здесь появится около 200 тыс. кв. м жилья.

Не стоит забывать о масштабной территории под комплексную жилую застройку в Солонцах, которую компания «Сибиряк» выиграла на аукционе в августе 2011 года. На двух участках (40 и 84 га) здесь будут построены дома высотой от 4 до 6 этажей. Земля досталась застройщику в аренду на 15 лет, по условиям конкурса компания должна в течение 3 лет разработать для своей территории проект планировки. Ориентировочно в новом районе Солонцов будет построено 1,5 млн кв. м жилья, где поселятся около 40 тыс. человек.

Второе дыхание открылось в 2012 году у непопулярных ранее городских микрорайонов, расположенных на окраинах. На участке в районе ул. Норильской на выезде из города в сторону Элиты появились первые новостройки — планировку этой территории, как и участка бывшего мясокомбината, разрабатывают сейчас в составе проекта жилого района «Бугач».

Кроме того, три строительные компании ведут сейчас застройку Солнечного.

Пригород или оживленный центр, 33 «квадрата» в панельном доме или пентхаус на крыше высотки — для каждого объекта на рынке недвижимости найдется свой покупатель, лишь бы его устраивало соотношение цены и качества. В 2012 году немало внимания уделили вопросам качества, комфорта городской среды. Общественное обсуждение проектов планировки отдельных микрорайонов — это пока формальная процедура, фактически решения о том, каким быть Красноярску, обычно принимаются в тиши кабинетов. Состоявшийся в 2012 году диалог власти и горожан о будущем облике Красноярска — возможно, первый шаг на пути к тому, чтобы столица края избавилась от устаревшего имиджа индустриального центра Сибири и стала современным развитым городом, комфортным для жизни и перспективным с точки зрения инвестиций.

Зоя Зимина

Источник: Журнал «Сибирский дом» №1 (108), январь 2013
Источник: sibdom.ru