27 Мая 2015
Для рынка недвижимости настали интересные времена: меняется его структура, появляются новые тенденции, государство формирует программы по стимулированию застройщиков и ипотечных заемщиков. Очевидно, что в новой экономической реальности первую скрипку играют не продавцы, а покупатели.

Image 5_6.JPG  Александр Шляхин, генеральный директор информационной компании «СИБДОМ», аттестованный аналитик рынка недвижимости


В апрельском номере журнала я уже дал характеристику текущего спроса и объяснил причины его падения в январе — марте текущего года. Статистика апреля и половины мая подтверждает тренд, заданный на рынке недвижимости общей нестабильностью экономической ситуации и событиями в геополитике.

 Стартовавшая в апреле программа господдержки ипотечных заемщиков путем субсидирования процентных ставок для покупателей новостроек, конечно, сдвинула рынок. Но отсутствие аналогичной программы на вторичном рынке фактически сказалось и на первичном. Наличие одобренных заявок от банков не гарантировало совершения сделки, так как многим покупателям для уплаты первоначального взноса требовалось продать свою старую квартиру, а это стало затруднительно: покупатели новостроек, пытающиеся продать имеющееся жилье, столкнулись с проблемой низкого спроса на него. При этом они устанавливали стоимость квадратного метра выше среднерыночного значения и не желали ее снижать, тем самым ставя под угрозу всю цепочку: от продажи «вторички» до покупки новостройки.

Image 4_8.JPG Анализируя данные посещений портала и читательской активности, можно отметить такую тенденцию: покупатели заняли наблюдательную позицию, ожидая от рынка значительного снижения стоимости на жилье во всех сегментах. Несмотря на значительное падение реальных сделок с декабря по сегодняшний день, количество уникальных посетителей портала Sibdom.ru уменьшилось с марта по апрель всего лишь на 5,8 процента (отмечу, что перед этим на портале был отмечен всплеск посещаемости до 150 тысяч «уников» в месяц). По данным внутренней статистики, на 8,3 процента возросло количество просмотров карточек новостроек и на 10,3 процента — объявлений в разделе долевой недвижимости.

Анализ статистики поисковой формы на портале дает нам представление о ценовых ожиданиях: запросы потенциальных покупателей — посетителей сайта значительно ниже средней цены предложения. Так, например, по Свердловскому району ожидаемая стоимость квартир была на 9,4 процента ниже средней цены предложения, по Октябрьскому — на 8,3 процента. Из 14 тысяч уникальных посетителей портала в среднем в день 15,4 процента переходят в раздел акций и скидок от застройщиков либо открывают окно акций в карточке конкретного объявления. То есть интерес к покупке недвижимости есть, и он стабилен, но людей интересуют особые предложения.

По-прежнему высок интерес к ипотечным сделкам, так, за последние 30 дней раздел «Ипотека» просмотрели 3609 уникальных посетителей, 1935 из них воспользовались ипотечным калькулятором, сделав 7183 расчета — в среднем по 3,7 на человека. И это тоже аргумент в пользу необходимости доступной ипотеки на вторичном рынке.

В общем, чтобы перевести покупателя из статуса потенциального в статус реального и заключить с ним сделку, продавцу надо быть готовым к хорошему торгу, до 200 тысяч рублей на двухкомнатную квартиру, если мы говорим о вторичном рынке. И на первичном не обойтись без скидок и акций, в частности на крупногабаритные квартиры. И те застройщики, кто пересматривает подходы к объектам, политику продаж, получают реальный эффект.

Image 6_7.JPG  Ирина Монастырская, директор АН «КИАН»

Сейчас покупатели жилья ведут себя очень спокойно, размеренно, много выбирают, сравнивают, задумываются, а надо ли покупать именно сейчас или стоит подождать, анализируют рынок. Многих  интересует мнение эксперта-риелтора, что будет с ценами: если понижение, то на сколько, когда рынок снова пойдет в рост…
Покупателей с наличными денежными средствами сегодня на рынке не так много: основной объем таких сделок пришелся на декабрь, когда инвесторы решали, куда вложить свободные средства. И этот небольшой процент покупателей ведет себя иначе: понимают, что они — короли на рынке и могут диктовать условия продавцам, которые не могут реализовать свои квартиры так быстро и по тем ценам, как хотелось бы им, и этим пользуются покупатели, предлагая свою цену и условия покупки. Это очень чувствительный торг, к которому продавцы не готовы. При знакомстве с рекламными объявлениями мы видим, что стоимость квадратного метра в квартирах одной категории может колебаться до 15 тысяч рублей: например от 52 до 67 тысяч за метр! Однозначно сделки совершаются только по квартирам, где продавцы ориентируются в вопросе формирования цены, на которую сегодня появится спрос.

Надо учесть, что основная категория покупателей на рынке — это еще и продавцы, которые хотят продать имеющееся жилье, чтобы улучшить свои условия. И для них рынок очень благоприятный, если пользоваться таким инструментом, как обмен с доплатой. Сегодня как никогда большой выбор недвижимости, и к тому же падение стоимости квартир приводит к существенному уменьшению доплаты между продажей и покупкой. Так что можно найти очень интересные варианты, выбрать лучшее предложение для себя.

Image 7_5.JPG Константин Рыжов, руководитель проекта коттеджного поселка «Синегорье»

Банки практически перестали выдавать кредиты на загородную недвижимость, вероятно, считая такое строительство высокорисковым, количество отказов, по нашим данным, доходит до 70 процентов — именно по загородным объектам.

В то же время около 80 процентов потенциальных покупателей хочет приобрести дом именно в кредит. Желание жить за городом никуда не делось, но «живых» денег у людей нет.

Мы готовы идти навстречу, предлагаем рассрочку, поэтапное строительство, но значительная часть клиентов не может себе позволить даже такие варианты без использования заемных средств. И если появится какая-то программа поддержки выдачи ипотечных кредитов на загородное жилье, это существенно оживит рынок.

Предпочтения покупателей никак не изменились: по-прежнему есть две категории людей, одни рассматривают загородный дом как основное место жительства, это люди более старшего возраста, предпенсионного, это переселенцы с севера края. И вторая категория — молодые активные граждане, которые пока хотят иметь за городом жилье «на выходные» — по сути, хорошую благоустроенную дачу.

Есть те, кто продает городскую квартиру и переезжает за город, таким клиентам мы даже помогаем обменять свою квартиру на загородный дом.

При этом потенциальные покупатели обращают мало внимания на новые технологии и материалы, по-прежнему требуют с нас дома из нашего базового материала — 180-го бруса. Наверное, потому, что, во первых, видят реальные дома, во вторых, он дешевле, у нас есть хорошие дома с участком, которые стоят как однокомнатная квартира в городе, такие варианты особенно любят переселенцы.

Image 8_5.JPG Евгения Долженко, начальник инвестиционного управления компании-застройщика «Реставрация»

Активность покупателей сейчас снизилась, но это связано не с глобальными макроэкономическими событиями, а с сезонностью: конец апреля, май, июнь всегда характеризуются спадом.

С рынка ушли крупные инвесторы, которые вкладывали деньги, массово скупая жилье. А мелкие, которые приобретают в инвестиционных целях одну — две — три квартиры, остались. Но, опять же, крупные инвесторы не совершали сделки летом.


Сказать, что фокус интереса сместился на малогабаритное жилье, нельзя: по-прежнему востребованы и обычные одно-двухкомнатные квартиры, и крупногабаритные, и готовые — чтобы сразу заселиться и жить, и на стадии котлована, потому что это очевидная экономия. Например, у нас крупный объект в Студгородке, и в этом районе стоимость квадратного метра с котлована до сдачи объекта вырастает на 15–20 тысяч рублей.

Мы как застройщики тоже готовы предложить гибкие условия: беспроцентная рассрочка, скидка для тех, кто оплачивает сразу всю стоимость квартиры, в Студгородке принимаем имеющееся жилье в счет оплаты долевого. Исторически сложилось, что в этом районе, где идет расселение, очень мало ипотечников, жилье приобретается на стадии котлована, с беспроцентной рассрочкой, и, пока дом строится, большинство покупателей успевают рассчитаться, а если и остается какая-то сумма, то ее берут не как ипотечный, а как потребительский кредит.

В Солнечном у нас другая ситуация, там значительная часть квартир приобретается как первое жилье для себя, поэтому ипотечников много. На нас повышение процентной ставки по кредитам никак не отразилось: объект в Солнечном мы сдали в конце прошлого года, и к этому моменту там было мало свободных квартир, а следующий жилой комплекс мы только начали, сейчас он проходит аккредитацию по программе ипотеки с господдержкой. Сейчас, когда программа уже какое-то время работает, банки вернулись к прежним условиям и стали аккредитовывать объекты, находящиеся на стадии котлована, а не в состоянии 50-процентной готовности. Но таким образом они готовы работать только с надежными, проверенными застройщиками.

Image 9_3.JPG Лариса Кузнецова, пресс-секретарь банка «ВТБ 24» по Сибирскому федеральному округу

Покупатели недвижимости оживились после старта программы «Ипотека с государственной поддержкой» (в «ВТБ 24» она началась 16 марта, первые выдачи — с 1 апреля).

С 16 марта по 20 апреля «ВТБ 24» в Красноярске (с учетом Железногорска) принял 611 заявок на общую сумму 1,1 миллиарда рублей по программе «Ипотека с государственной поддержкой».
С 1 по 20 апреля 2015 года в рамках этой программы было выдано 28 кредитов на общую сумму 40 миллионов рублей.

Спрос до введения льготной ипотеки сокращался от месяца к месяцу. Спад в феврале и марте был на уровне 40–50 процентов от соответствующего уровня прошлого года. В марте по сравнению с февралем количество обращений по ипотеке выросло более чем на 30 процентов. Безусловно, ключевым драйвером роста заявок на этот вид кредитования стал запуск программы ипотеки с государственной поддержкой. В нынешних условиях это большой спрос. Практически в Красноярске количество поданных всего за месяц с небольшим заявок по госпрограмме равно количеству выдач за квартал. А ведь это только новостройки и строящееся жилье, продаваемые юридическим лицом, без «вторички», продаваемой физическими лицами.
Источник: sibdom.ru