Блог с полезной информацией и статьями на сайте агентства недвижимости КИАН

Главная Публикации, статьи Как правильно оценить квартиру для продажи

Как правильно оценить квартиру для продажи

Самым важным фактором при продаже квартиры является правильная оценка, считайте, что вам нужно выбрать правильный ценник: сколько стоит ваша квартира.


 Вы же не хотите, завысить цену своей квартиры, потому что ваше объявление о продаже квартиры потеряет свежесть после первых двух-трех недель показов. Через 21 день интерес к вашей квартире пойдет на убыль. С другой стороны, не бойтесь недооценить свою квартиру, так как в этом случае вы получите несколько предложений, которые позволят поднять цену до рыночного уровня. В вопросе цены все решает спрос и предложение. Это отчасти искусство, отчасти наука, и нет двух агентов, которые оценят вашу квартиру одинаково.


Найдите сопоставимые объекты выставленные на продажу


 • Просмотрите информацию о всех объектах, которые выставлялись на продажу в том же районе в течение последних шести месяцев. 
 • Список должен содержать объекты в радиусе 1-1,5 км и не дальше, если только в вашем районе расположены сопоставимые по виду и параметрам дома или недвижимость не находится в деревне. 
 • Обращайте внимание на соседние объекты, определенные естественными линиями и физическими барьерами, такими как главные улицы, автострады и железные дороги, и не сравнивайте свою недвижимость с той, что на «другой стороне дорожки». Например, квартира на Крестовском острове на правом берегу реки будет сильно отличаться от сопоставимой по площади квартиры на левом берегу, на Петроградской стороне. Восприятие и востребованность имеют значение. 
 • Сравнивайте объекты с аналогичным метражом, плюс-минус 10%, если это возможно. 
 • Одного возраста. Один и тот же район может состоять из домов, построенных еще до революции, по соседству с домами сталинской постройки и хрущевских времен. Качество жилья будет сильно отличаться. Сравнивайте яблоки с яблоками.


Что было продано


 • Попробуйте найти информацию за прошедшие несколько месяцев об объектах, которые выставлялись в базах ранее. Узнайте, были ли они проданы и по какой цене, а также, сколько дней они экспонировались. 
 • Сравните начальные цены, за которые выставлялись объекты и последнюю цену в листинге чтобы определить размер скидок. 
 • Сравните конечные цены продаж, с фактической ценой сделки, чтобы определить коэффициенты. 
 • Определите зависимости и закономерности.


«Постояльцы» баз недвижимости


 • Ищите причины, по которым эти варианты долго не продаются, какие общие черты они имеют? 
 • Какие агентства недвижимости продают эти «долгие» варианты: компания, которая обычно продается все свои объекты в первый месяц или это агентство, которое экономит на рекламе своих объектов? 
 • Подумайте о том, какие шаги вы можете предпринять, чтобы ваш объект не стал «постояльцем» в базах по недвижимости.


Незаконченные продажи


 • Так как некоторые сделки еще не завершились, цена продажи окончательно еще не известна. Однако, это не мешает никому позвонить агенту и попросить рассказать вам о цене и других условиях сделки. Некоторые поделятся информацией, некоторые нет. 
 • Зафиксируйте, какое количество дней объект был выставлен на рынке, эта цифра может довольно точно сказать вам, сколько придется вам ждать предложения о покупке. 
 • Изучите историю этих объектов, чтобы определить, насколько продавец снизил цену.


Объекты в продаже


 • Весь вопрос сводится к тому, как эти объекты соотносятся с вашим, но имейте в виду, что продавцы могут хотеть все что угодно. 
 • Чтобы понять, что увидят потенциальные покупатели вашей квартиры, посетите эти объекты. Обратите внимание на то, что вам понравилось, а что нет, на общее ощущение, которое у вас сложится при посещении этих квартир. Если это возможно, воссоздайте гостеприимную атмосферу в своей квартире. 
 • Эти объекты – ваши конкуренты. Спросите себя, почему покупатель должен купить именно вашу квартиру и скорректируйте цену соответственно.


Сравнение стоимости квадратного метра


 • Помните, что средняя цена за метр квадратный хотя и может подсказать стоимость вашей квартиры, однако она не обязательно даст вам реальную оценку. 
 • Обычно при оценке недвижимости цена за метр квадратный может отклоняться до 25% в большую или меньшую сторону, но обычно находится в пределах 10%. 
 • Средняя стоимость квадратного метра еще не означает, что можно просто умножить ваши квадратные метры на это число, но только в случае, если ваша квартира является средних размеров. Цена за квадратный метр возрастает с уменьшением размера и снижается по мере увеличения размеров квартиры, а это означает, большие квартиры имеют меньшую стоимость квадратного метра и меньшие квартиры имеют большую стоимость квадратного метра.


Цена зависит от рынка


 • Одна квартира, три разные цены. После того как вы собрали все данные, следующим шагом проанализируйте данные, основанные на рыночных условиях. Для сравнения, скажем, последние три сопоставимые сделки совершились по цене в 3.000.000 рублей. На рынке покупателя, цена должна учитывать возможность для маневра при переговорах, но нужно быть достаточно убедительным, чтобы побудить покупателя посмотреть вашу квартиру. Чтобы продать на таком рынке, имеет смысл назначить цену вашей квартиры в 2.990.000 рублей, и быть готовым подвинуться до 2.900.000 рублей. 
 • На рынке продавца, вы можете добавить 10% к последней сопоставимой продаже. Когда на рынке мало предложений и много покупателей, вы можете попросить больше денег, чем сумма последней сопоставимой сделки, и, скорее всего, вы их получите. Так что, квартира стоимостью в 3.000.000 рублей может быть продана за 3.300.000 и более. 
 • На сбалансированном или нейтральном рынке, можно сначала установить цену последней сопоставимой сделки, а затем следовать тенденциям рынка. Например, если последняя сопоставимая сделка была закрыта три месяца назад, а средняя цена росла на 1% в месяц, то цена в 3.100.000 рублей будет обоснована.

11 мая 2017