Банки постепенно снижают ставки по кредитам. Как осенью 2012 года они объявляли о повышении ставок, так теперь так же массово снижают проценты по ипотеке. За прошедшие несколько месяцев некоторые из них успели сделать это не один раз.

Однако ожиданиям тех потенциальных банковских клиентов, которые надеются на обвально снижение ставок, в ближайшее время вряд ли суждено сбыться. «После роста в конце 2012 года ставки сейчас постепенно возвращаются к тем своим минимальным значениям, которых они достигали в 2011 году, — рассказывает заместитель директора компании «Кром» Максим Омельянчук. — Тех, кто верит громким заявлениям, которые делают политики, обнадежить нечем. «Среднеевропейские» ставки по кредитам, которых ждут некоторые покупатели, мы увидим еще очень и очень нескоро. Каких-либо предпосылок для значительного снижения ставок нет. Размер ставки рефинансирования сегодня составляет 8,25 процента».

«Средняя ставка по кредитам на покупку жилья в Красноярском крае сегодня составляет порядка 12,75 процента годовых. При этом на рынке есть ипотечные программы и под 11 процентов годовых, вот только, чтобы получить кредит на более привлекательных условиях, покупателю нужно относиться к определенной категории», — отмечает генеральный директор информационной компании «СИБДОМ» Александр Шляхин.

Сегодняшние тенденции ипотечного кредитования

Большинство выдаваемых сегодня в Красноярске ипотечных кредитов берутся на улучшение жилищных условий, уже имеющие жилье красноярцы занимают деньги у банка на покупку большей и лучшей квартиры. Основная масса жилищных займов приходится на кредиты в размере от 700 тыс. до 1,5 млн рублей.

По данным Росреестра по Красноярскому краю, каждая вторая квартира, приобретаемая сегодня на вторичном рынке региона, покупается с использованием ипотечных средств. Во втором квартале 2013 года в крае ведомством было зарегистрировано 7431 право физических лиц на основании договора купли-продажи на вторичном рынке. Из них 3614 объектов недвижимости были куплены с привлечением ипотечных средств.

Стандартный срок выдачи ипотечного кредита составляет 15 лет, на практике заемщики используют любую возможность, чтобы как можно быстрее погасить заем. Поэтому средний срок «жизни» ипотечного кредита сегодня не превышает 7–9 лет.

В последнее время, как отмечают эксперты, увеличилось число покупателей, которые используют для погашения части кредита материнский капитал. «Каждая четвертая ипотечная сделка, проходящая в нашем агентстве, проходит с использованием средств материнского капитала, — рассказывает Максим Омельянчук, — это значит, что покупатели берут сегодня в кредит на покупку квартиры 700–800 тысяч рублей, 400 тысяч из которых они погасят уже в ближайшие месяцы».

О том, что воспользовавшихся средствами материнской выплаты покупателей стало больше, говорят и данные отделения Пенсионного фонда по Красноярскому краю. С января по октябрь 2013 года 5949 семей в Красноярском крае направили материнский капитал на погашение ипотечного кредита. В то время как за десять месяцев 2012 года таких было 5108.

Этот показатель будет со временем только расти, учитывая, что улучшение жилищных условий остается самым популярным способом использования материнского капитала. За все годы действия материнского капитала в Красноярском крае на различные цели уже направлено 13 млрд 845 млн рублей. При этом на руках у семей в настоящее время находится в два раза больше неиспользованных средств — 26 млрд 581 млн рублей.

Уступки заемщикам

Банкам сегодня как никогда интересны заемщики. Даже крупные кредитные организации готовы идти на некоторые уступки в отношении клиентов.

«Сбербанк пошел на либерализацию условий по отношению к клиентам и покупаемым объектам, — рассказывает руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «Гранта-недвижимость» Ирина Селиванова. — Во‐первых, кредитная организация расширила перечень объектов на первичном рынке, приобрести которые можно, используя ипотечный кредит. Если раньше это были только новостройки, при строительстве которых использовались средства банка, то сейчас таких ограничений
не существует. Другое послабление коснулось способа подтверждения дохода. До недавнего времени единственным способом подтверждения дохода, который признавал Сбербанк, была справка о заработной плате по форме 2‐НДФЛ, сейчас кредитная организация рассматривает и справку по форме банка. Но, либерализовав свои условия, банк хотел бы видеть у себя только надежных клиентов с идеальной кредитной историей».

«Заемщиков с небезупречной кредитной историей сегодня на рынке немало, — добавляет Максим Омельянчук. — Многие из них могут обслуживать кредиты, но банки очень осторожно относятся к их проколам в прошлом».

Несмотря на то, что свои ипотечные программы в Красноярском крае предлагают более 30 банков, основной объем кредитов в регионе, как и раньше, приходится на главные шесть-семь банков, среди которых Сбербанк, «ВТБ 24» и «Газпромбанк». Именно на них приходится 90 % всех выданных ипотечных кредитов.

«Это крупные финансовые структуры, с которыми очень сложно конкурировать», — поясняет Максим Омельянчук. Хотя некоторым коммерческим банкам все-таки удается предложить покупателям интересные условия. «Заметную роль на ипотечном рынке Красноярска сегодня играют банк «Левобережный», «Райффайзенбанк» и «Росбанк», — отмечает эксперт.

«Большая часть ипотеки сегодня выдается на вторичном рынке, — рассказывает Ирина Селиванова. — Нет банков, которые специализировались бы исключительно на первичном рынке. Единственное исключение — «Райффайзенбанк», который, например, готов кредитовать строящиеся объекты начиная с нулевого цикла, пока бьются
сваи. Но в это предложение входит ограниченный круг объектов».

Предложения трех ведущих банков

Что сегодня предлагают потенциальным заемщикам крупнейшие банки, выдающие основную часть ипотеки в Красноярском крае?

Сбербанк, доля которого на рынке ипотеки с начала года выросла с 47 % до 53,5 %, и в дальнейшем намерен наращивать объемы ипотеки. В первом полугодии нынешнего года банк выдал жилищных кредитов на сумму 7,5 млрд рублей, что на 106,7 % больше, чем за тот же период год назад, когда клиенты заняли у банка на покупку жилья 6,9 млрд рублей.

При получении ипотеки на общих условиях на покупку готовой квартиры или в строящемся доме, возводимом без участия кредитных средств банка, размер ставки в Сбербанке составляет от 12 до 15 % годовых.

При покупке квартиры в новостройке, построенной с привлечением средств Сбербанка, размер ставки для разных категорий заемщиков снижается от 0,5 до 1 %. Ипотеку на такой объект дадут под 12–14 % годовых.

При этом в банке действуют специальные предложения, размер ставок в рамках которых ниже, чем при получении ипотеки на общих условиях. Так, в марте начала действовать акция Сбербанка «12–12–12». При покупке жилья у юридического лица (при этом не имеет значения, будет это готовая квартира или строящийся объект) с первоначальным взносом 12 % клиент получает ипотеку по ставке 12 % годовых на 12 лет. Размер ставки остается неизменным на весь срок кредитования.

Предложение банка оказалось востребованным у покупателей. По информации Сбербанка, с 1 марта, когда началось действие акции «12–
12–12», до начала октября на территории обслуживания Восточно-Сибирского банка на этих условиях одобрены более 2,5 тыс. жилищных кредитов на общую сумму порядка 6,9 млрд рублей.

Другая популярная акция — ипотека для молодых семей — начала действовать с 1 июня. По этой программе семьи, в которых одному из супругов не исполнилось 35 лет, могут получить ипотеку по ставке от 10,5 % до 13,25 % годовых.

Размер ставки для молодых семей, в которых пока нет детей, а также тех, где есть один ребенок, будет ниже стандартной процентной ставки на 1,75 % и составит от 11,25 % до 13,25 % годовых. Те молодые семьи, у кого два ребенка и более, смогут рассчитывать уже на получение скидки до 2,5 % от стандартной ставки. Ставка по кредиту для них составит 10,5–12,5 %. Размер ставки сохраняется на протяжении всего срока кредитования. Первоначальный взнос для семей с ребенком — от 10 % стоимости жилья.

По программе «Молодая семья» с 1 июня по начало сентября в регионе было выдано более 100 кредитов на сумму свыше 132 млн рублей.
Обе акции продлены до конца 2013 года.

«ВТБ 24», доля которого на рынке ипотеки в Красноярском крае составляет 22 %, за неполные 9 месяцев (с января по середину сентября) выдал в регионе порядка 3,5 тыс. ипотечных кредитов (за первое полугодие 2013 года «ВТБ 24» выдал в Красноярском крае 2,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 3,32 млрд рублей).

На недавней пресс-конференции представители банка рассказали о том, что банк «ВТБ 24» намерен наращивать объемы кредитования
на первичном рынке Красноярского края. Пока основной объем выданных в регионе жилищных кредитов приходится на вторичный рынок.
Доля новостроек в выдаче «ВТБ 24» в Красноярском крае составляет всего порядка 4,5 %. Притом что в целом по стране доля выдачи ипотеки «ВТБ 24» на первичное жилье составляет порядка 25 %. По результатам 2014 года банк ставит себе задачу увеличить долю ипотеки на первичном рынке края до 10–11 %.

«В 2012 — начале 2013 года мы потеряли часть первичного рынка в Красноярском крае, продукты, которые мы предлагали именно в части
ипотеки на новостройки, были недостаточно конкурентными, — рассказал управляющий «ВТБ 24» в Красноярском крае Виталий Чумаков. — Сейчас «ВТБ 24» пересмотрел свою позицию, мы снова возвращаемся на первичный рынок и начинаем работать не только с физическими лицами, но и с застройщиками как корпоративными клиентами, кредитуя стройку. В настоящее время мы проводим встречи с застройщиками. С рядом строительных компаний уже достигнута договоренность о том, что клиентам «ВТБ 24» они дают преференцию в размере от 0,5 до 1 % от стоимости квартиры. С тремя мы уже достигли договоренности, переговоры продолжаются с другими компаниями. Цель — вернуться на первичный рынок дать застройщикам наш клиентский поток и взамен получить преференции для наших клиентов,
которые смогут получить скидку до 1 % от стоимости квартиры».

Третий заметный игрок на ипотечном рынке региона — «Газпромбанк» — за шесть месяцев текущего года на территории Красноярского края выдал 874 ипотечных кредита на общую сумму 1,425 млрд рублей. В 2012 году за тот же период банк выдал 816 ипотечных кредитов на общую сумму 1,237 млрд рублей.

Банкам сегодня интересны ипотечные заемщики, поэтому они готовы запускать совместные с застройщиками акции, в рамках которых
покупатели смогут получить скидки на квартиры в конкретных объектах строительных компаний, организовывать туры по новостройкам, внедрять новые форматы обслуживания клиентов, создавая удаленные рабочие места для своих сотрудников в офисах строительных компаний, и давать преференции для отдельных категорий клиентов.

«В целом ипотека для банков сегодня является гораздо более привлекательным продуктом, чем необеспеченные потребительские кредиты, — говорит Ирина Селиванова, — ипотечные заемщики более дисциплинированы, ипотечное жилье, как правило, у покупателей единственное, поэтому клиенты банков идут на все, чтобы не расстаться с этой квартирой. А банки будут в дальнейшем наращивать объемы кредитования жилья».

Журнал"Сибирский дом"№10(117) октябрь 2013, автор: Татьяна Крупко