12 Мая 2017
Доверяй, но проверяй
<strong>-Юлия Викторовна, что нужно знать при сделках с недвижимостью, какие правовые риски существуют?</strong>
<p>
     -В настоящее время всё актуальнее становятся вопросы юридической безопасности сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Их характерная особенность -  достаточно высокая цена. Вследствие этого увеличивается и количество разного рода неправомерных деяний, имеющих место в процессе осуществления сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, наше законодательство так стремительно меняется, что не все могут уследить за новыми требованиями. Есть определенные требования со стороны Росреестра, банков и других структур. Большой опыт сотрудников компании «КИАН»  позволяет выявить гражданско-правовые нарушения и уберечь от них клиентов.  Мне бы  наглядно хотелось рассказать о  некоторых из них и предотвратить вышеуказанные ситуации.
</p>
<p>
<strong>-Чем рискует покупатель квартиры, если справка о зарегистрированных правах потеряла свою актуальность?</strong>
</p>
<p>
     -При первой встрече покупателя и продавца мы оговариваем:  какие документы необходимо подготовить и предоставить, сколько займет по времени их подготовка, и какая сторона будет оплачивать расходы на изготовление документов.  Это очень важный момент. Если вы не хотите, чтобы сделка сорвалась, и никто не рисковал  своими средствами, внимательно отнеситесь к срокам подготовки документов к сделке и возникающим расходам.
</p>
<p>
     И обязательно всё  перечисленное надо зафиксировать на бумаге. Поэтому в нашем агентстве всегда составляется предварительный договор, в котором все  нюансы оговариваются.
</p>
<p>
<strong>- Какие возникают риски при использовании задатка в качестве обеспечения?</strong>
</p>
<p>
     -Некоторые приобретатели думают, что задаток – это  возвратные деньги. Но по законодательству задаток несет за собой штрафные санкции для виновной стороны. Задаток в пункте 1 статьи  380 ГК РФ рассматривается как определенная сумма денежных средств, передаваемая одной стороной, другой стороне в счёт платежей по договору, которая она должна будет внести. Основная цель задатка – обеспечение исполнения обязательств по заключённому договору. Чаще всего, задаток передают при подписании предварительного договора купли-продажи.
</p>
<p>
     Если в течение срока действия  предварительного договора, сделка не состоялась, то сторона виновная в срыве сделки теряет сумму задатка.
</p>
<p>
     Поэтому надо четко прописывать в договоре, что именно вносится задаток или аванс. Иногда прописывается:  аванс плюс неустойка. Надо понимать, что задаток и неустойка – это из области штрафных санкций.  Мы всегда объясняем нашим клиентам разницу этих терминов.
</p>
<p>
     Важно понимать, если вы неправильно  просчитаете  сроки подготовки документов, то сделка не состоится по вашей вине, то вы наказываетесь рублем.
</p>
<p>
<strong>-Есть ли риски при покупке квартиры, которую продает наследник?</strong>
</p>
<p>
     - На практике, не всегда легко понять какое лицо является собственником объекта недвижимости, такие случаи нередки, в особенности, когда недвижимое имущество продаёт наследник. Это имеет место быть в связи с тем, что право собственности появляется у наследника в момент открытия наследства независимо от государственной регистрации, согласно пункту 4, 1152 статьи  ГК РФ. Наследник может предоставить свидетельство о праве на наследство, нередки ситуации, когда пытаются показать документы наследодателя, утверждая при этом, что наследство оформляется. Необходимо проверить не поддельным ли является свидетельство о праве на наследство, единственный способ – это сравнить информацию из свидетельства с информацией указанной в выписке из ЕГРП.  В том случае, если свидетельство подлинное, в выписке будет указан наследник.    Больше того, довольно часто случаи с продажей наследуемой недвижимости осложняются тем, что  могут появиться наследники, которые приняли наследство, но не успели еще оформить свидетельство.
</p>
<p>
<strong>-Сегодня нередки случаи продажи квартиры, обремененной банком. На что нужно здесь обратить внимание? </strong>
</p>
<p>
     - Когда хозяева не доплатили ипотечный кредит, но намерены ее продать, то необходимо  узнать, где находится закладная. Не надо забывать, что закладная  – это та же ценная бумага, которую банк должен  хранить  в безопасном месте, это может быть и иногороднее хранилище. Не маловажным является момент смены залогодержателя, т.е. банк продал право залога другому банку, соответственно нужно понимать с каким банком вести переговоры по погашению кредита и выдачи закладной с отметкой о погашении.
</p>
<p>
     Далее. Если покупатель квартиры готов погасить оставшуюся задолженность продавца по ипотеке, то  важно грамотно оформить данное действие, гашение ипотеки деньгами покупателя,  сдача документов на  регистрацию перехода права собственности и сдача закладной с отметкой о погашении ипотеки, должно происходить в один день! При этом необходимо отражать все эти моменты в договоре купли-продажи квартиры, прописывая штрафные санкции за невыполнение сторонами своих обязательств.
</p>
<p>
<strong>-Сделки с несовершеннолетними:  какие нюансы видят юристы?</strong>
</p>
<p>
     - Главное – как прописано в законодательстве – не ущемлять права ребенка. И не обязательно в квадратных метрах.  Был случай, когда ребенок из однокомнатной квартиры с мамой переезжал в коттедж, но органы  опеки не хотели давать предварительного разрешения по причине того, что в загородном поселке не было  школы. И неважно, что ребенок из «однушки» переехал в коттедж площадью 150 кв м,  и его доля  75 кв. м.
</p>
<p>
     Если ребенок был собственником квартиры (или ее части), в старой недвижимости, которая продается или обменивается, то, приобретая новую квартиру необходимо выделить ему долю не меньше той, которая у него была в собственности, поэтому чтобы быть уверенным, что это выполнено, желательно выходить на сделку по продаже и покупке в один день.
</p>
<p>
<strong>-В настоящее время Росреестр сегодня не требует нотариального согласия супругов на продажу недвижимости. А как агентство поступает в данном случае?</strong>
</p>
<p>
     -Мы всегда требуем нотариальное  согласие супругов на отчуждение, если квартира была приобретена в браке и по возмездной сделке. Не надо забывать, что по Семейному кодексу совместно нажитым имуществом один  супруг может распоряжаться только с согласия другого супруга и оно должно быть  нотариально заверено. Соблюдение требований Семейного Кодекса   обеспечивает безопасность сделки для покупателя. Если супруг(супруга) захочет оспорить в дальнейшем сделку, то в случае наличия нотариально удостоверенного согласия, сделать это будет невозможно.
</p>
<p>
<strong>-Как долго должны  храниться договоры купли-продажи? </strong>
</p>
<p>
     -Договор купли-продажи является сделкой, заключая которую, должны быть соблюдены требования закона. При несоблюдении требований закона, сделка может быть признана недействительной.  Есть сроки исковой давности о признании сделок недействительными:  для ничтожных сделок -  три года, для оспоримых – год. Но есть одна хитрость. Исчисление  срока начинается для сторон договора с момента, когда произошло исполнение по договору (квартира и деньги переданы).  Но если оспаривать сделку будет третье лицо, чьи права были нарушены, то исчисление срока начинается  с того момента,  когда это лицо узнало о нарушении. А узнать о нарушении своих прав можно  и через пять лет, и через десять. Поэтому документы лучше хранить долго.
</p>
<p>
<strong>-Попадает ли материнский капитал в зону риска?</strong>
</p>
<p>
     - В настоящее время многие родителя погашают часть ипотечного кредита материнским капиталом, при этом составляются нотариальное обязательство родителей о выделении ребенку доли в квартире, после того, как они погасят полностью ипотечный кредит.  В дальнейшем условие по выделению доли ребенка в квартире, не выполняются родителями.  Впоследствии такую квартиру продают и ребенку ничего не приобретают.  А это большие  риски для покупателя. Ибо впоследствии органы опеки призовут родителей к ответственности.
</p>
<p>
     -<strong>Итак, можно сделать вывод, о том, чтобы не возникали подобные риски очень важно вовремя позаботиться о применении обеспечительных мер, таких как обращение в агентства недвижимости с сильной юридической службой. </strong>
</p>
<p>
     -Не надо забывать, что  законодательство на рынке недвижимости  меняется стремительно  и требования органов государственной власти тоже. Отследить их может только специалист. Обращение к профессионалам – минимизирует  ваши риски при сделках с недвижимостью.
</p>
<br>
<br>
<br>
<br>