27 Апреля 2015

-Юлия Викторовна, что нужно знать при сделках с недвижимостью, какие правовые риски существуют?

-В настоящее время всё актуальнее становятся вопросы юридической безопасности сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Их характерная особенность -  достаточно высокая цена. Вследствие этого увеличивается и количество разного рода неправомерных деяний, имеющих место в процессе осуществления сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, наше законодательство так стремительно меняется, что не все могут уследить за новыми требованиями. Есть определенные требования со стороны Росреестра, банков и других структур. Большой опыт сотрудников компании «КИАН»  позволяет выявить гражданско-правовые нарушения и уберечь от них клиентов.  Мне бы  наглядно хотелось рассказать о  некоторых из них и предотвратить вышеуказанные ситуации.

-Чем рискует покупатель квартиры, если справка о зарегистрированных правах потеряла свою актуальность?

-При первой встрече покупателя и продавца мы оговариваем:  какие документы необходимо подготовить и предоставить, сколько займет по времени их подготовка, и какая сторона будет оплачивать расходы на изготовление документов.  Это очень важный момент. Если вы не хотите, чтобы сделка сорвалась, и никто не рисковал  своими средствами, внимательно отнеситесь к срокам подготовки документов к сделке и возникающим расходам.

И обязательно всё  перечисленное надо зафиксировать на бумаге. Поэтому в нашем агентстве всегда составляется предварительный договор, в котором все  нюансы оговариваются.

- Какие возникают риски при использовании задатка в качестве обеспечения?

-Некоторые приобретатели думают, что задаток – это  возвратные деньги. Но по законодательству задаток несет за собой штрафные санкции для виновной стороны. Задаток в пункте 1 статьи  380 ГК РФ рассматривается как определенная сумма денежных средств, передаваемая одной стороной, другой стороне в счёт платежей по договору, которая она должна будет внести. Основная цель задатка – обеспечение исполнения обязательств по заключённому договору. Чаще всего, задаток передают при подписании предварительного договора купли-продажи.

Если в течение срока действия  предварительного договора, сделка не состоялась, то сторона виновная в срыве сделки теряет сумму задатка.

Поэтому надо четко прописывать в договоре, что именно вносится задаток или аванс. Иногда прописывается:  аванс плюс неустойка. Надо понимать, что задаток и неустойка – это из области штрафных санкций.  Мы всегда объясняем нашим клиентам разницу этих терминов.

Важно понимать, если вы неправильно  просчитаете  сроки подготовки документов, то сделка не состоится по вашей вине, то вы наказываетесь рублем.

-Есть ли риски при покупке квартиры, которую продает наследник?

- На практике, не всегда легко понять какое лицо является собственником объекта недвижимости, такие случаи нередки, в особенности, когда недвижимое имущество продаёт наследник. Это имеет место быть в связи с тем, что право собственности появляется у наследника в момент открытия наследства независимо от государственной регистрации, согласно пункту 4, 1152 статьи  ГК РФ. Наследник может предоставить свидетельство о праве на наследство, нередки ситуации, когда пытаются показать документы наследодателя, утверждая при этом, что наследство оформляется. Необходимо проверить не поддельным ли является свидетельство о праве на наследство, единственный способ – это сравнить информацию из свидетельства с информацией указанной в выписке из ЕГРП.  В том случае, если свидетельство подлинное, в выписке будет указан наследник.    Больше того, довольно часто случаи с продажей наследуемой недвижимости осложняются тем, что  могут появиться наследники, которые приняли наследство, но не успели еще оформить свидетельство.

-Сегодня нередки случаи продажи квартиры, обремененной банком. На что нужно здесь обратить внимание?

- Когда хозяева не доплатили ипотечный кредит, но намерены ее продать, то необходимо  узнать, где находится закладная. Не надо забывать, что закладная  – это та же ценная бумага, которую банк должен  хранить  в безопасном месте, это может быть и иногороднее хранилище. Не маловажным является момент смены залогодержателя, т.е. банк продал право залога другому банку, соответственно нужно понимать с каким банком вести переговоры по погашению кредита и выдачи закладной с отметкой о погашении.

Далее. Если покупатель квартиры готов погасить оставшуюся задолженность продавца по ипотеке, то  важно грамотно оформить данное действие, гашение ипотеки деньгами покупателя,  сдача документов на  регистрацию перехода права собственности и сдача закладной с отметкой о погашении ипотеки, должно происходить в один день! При этом необходимо отражать все эти моменты в договоре купли-продажи квартиры, прописывая штрафные санкции за невыполнение сторонами своих обязательств.

-Сделки с несовершеннолетними:  какие нюансы видят юристы?

- Главное – как прописано в законодательстве – не ущемлять права ребенка. И не обязательно в квадратных метрах.  Был случай, когда ребенок из однокомнатной квартиры с мамой переезжал в коттедж, но органы  опеки не хотели давать предварительного разрешения по причине того, что в загородном поселке не было  школы. И неважно, что ребенок из «однушки» переехал в коттедж площадью 150 кв м,  и его доля  75 кв. м.

Если ребенок был собственником квартиры (или ее части), в старой недвижимости, которая продается или обменивается, то, приобретая новую квартиру необходимо выделить ему долю не меньше той, которая у него была в собственности, поэтому чтобы быть уверенным, что это выполнено, желательно выходить на сделку по продаже и покупке в один день.

-В настоящее время Росреестр сегодня не требует нотариального согласия супругов на продажу недвижимости. А как агентство поступает в данном случае?

-Мы всегда требуем нотариальное  согласие супругов на отчуждение, если квартира была приобретена в браке и по возмездной сделке. Не надо забывать, что по Семейному кодексу совместно нажитым имуществом один  супруг может распоряжаться только с согласия другого супруга и оно должно быть  нотариально заверено. Соблюдение требований Семейного Кодекса   обеспечивает безопасность сделки для покупателя. Если супруг(супруга) захочет оспорить в дальнейшем сделку, то в случае наличия нотариально удостоверенного согласия, сделать это будет невозможно.

-Как долго должны  храниться договоры купли-продажи?

-Договор купли-продажи является сделкой, заключая которую, должны быть соблюдены требования закона. При несоблюдении требований закона, сделка может быть признана недействительной.  Есть сроки исковой давности о признании сделок недействительными:  для ничтожных сделок -  три года, для оспоримых – год. Но есть одна хитрость. Исчисление  срока начинается для сторон договора с момента, когда произошло исполнение по договору (квартира и деньги переданы).  Но если оспаривать сделку будет третье лицо, чьи права были нарушены, то исчисление срока начинается  с того момента,  когда это лицо узнало о нарушении. А узнать о нарушении своих прав можно  и через пять лет, и через десять. Поэтому документы лучше хранить долго.

-Попадает ли материнский капитал в зону риска?

- В настоящее время многие родителя погашают часть ипотечного кредита материнским капиталом, при этом составляются нотариальное обязательство родителей о выделении ребенку доли в квартире, после того, как они погасят полностью ипотечный кредит.  В дальнейшем условие по выделению доли ребенка в квартире, не выполняются родителями.  Впоследствии такую квартиру продают и ребенку ничего не приобретают.  А это большие  риски для покупателя. Ибо впоследствии органы опеки призовут родителей к ответственности.

-Итак, можно сделать вывод, о том, чтобы не возникали подобные риски очень важно вовремя позаботиться о применении обеспечительных мер, таких как обращение в агентства недвижимости с сильной юридической службой.

-Не надо забывать, что  законодательство на рынке недвижимости  меняется стремительно  и требования органов государственной власти тоже. Отследить их может только специалист. Обращение к профессионалам – минимизирует  ваши риски при сделках с недвижимостью.