1 Июня 2015

Знайте Законы

В 2005-м году вступил в действие Закон Российской Федерации под номером 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон регулирует отношения Застройщиков объектов долевого строительства и покупателей – Участников долевого строительства. Он призван защитить интересы обеих сторон, и именно в нем описаны все основные моменты и схемы взаимодействия застройщика и участника долевого строительства. Важно помнить, данный Закон работает только в том случае, когда между участниками сделки был заключен договор долевого участия (ДДУ). Если ваши договоренности с застройщиком были заверены другими документами, например, предварительным договором или договором купли векселя, договором займа, то это риск остаться в итоге ни с чем, поскольку защитить Закон вас не сможет в этом случае.

Тщательно выбирайте застройщика

Причем, выбирайте его максимально придирчиво, ведь от вашего выбора во многом зависит дальнейший успех всего мероприятия.

Поинтересуйтесь, для начала, есть ли у строительной компании разрешение на строительство, а также оформлен ли у неё страховой полис, гарантирующий выполнение обязательств перед участниками долевого участия.

Изучите проектную декларацию. Застройщик обязан за две недели до подписания первого ДДУ с участником долевого предоставить всю необходимую информацию по проекту и опубликовать её  на своем сайте или в средствах массовой информации. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и только после этого  застройщик имеет право принимать денежные средства у участников долевого строительства,

Обратите внимание на репутацию строительной компании, возводящей объект. Безупречная история в этом случае — показатель надежности строительной компании и дополнительная гарантия для вас.

Посетите строящийся объект. Хотя бы просто, чтобы удостовериться, что он действительно возводится, что ведутся строительные работы и все проходит в указанные сроки.

Прежде, чем заключать договор долевого участия, внимательно изучите его и посоветуйтесь с юристом, специализирующимся в данной отрасли, либо в юридическом отделе агентства недвижимости. Это поможет вам учесть все нюансы и быть готовым к любым неожиданностям.

Стоит отметить, что государство все же заинтересовано в развитии жилищной сферы, поэтому старается законодательно поддержать застройщиков, и заинтересовать будущих дольщиков. Поэтому в 2015-м году ряд банков и кредитных организаций предлагают специальные ипотечные программы под названием «Ипотека с государственной поддержкой». Эти программы подразумевают сниженную процентную ставку, если недвижимость приобретается непосредственно у застройщика или юридических лиц. При этом строящийся объект должен быть аккредитован банком, что дает дольщику также дополнительные гарантии окончания строительства в декларируемый срок.

За консультацией мы обратились к специалисту по недвижимости АН "КИАН" 

 

В чем выгода участия в долевом строительстве?

Главное преимущество заключается в том, что стоимость жилья, приобретенного «на этапе котлована» (т.е. в самом начале строительства жилого дома), значительно ниже его стоимости после завершения строительства. Поэтому вполне понятно, почему большинство квартир приобретаются покупателями на этой стадии.

Первичный рынок жилья всегда привлекателен тем, что в Вашей квартире не будет ни малейших следов прежних хозяев. При заселении не потребуется капитальный ремонт, а все коммуникации исправно прослужат еще несколько лет, что позволит сэкономить определенную денежную сумму.

Какие риски подстерегают дольщика?

Закон об участии в долевом строительстве предоставил должные гарантии участникам долевого строительства, обезопасив их от произвола застройщиков, потому застройщикам, желающим иметь побольше прав и поменьше обязанностей, пришлось искать пути обхода нового закона. В большинстве случаев застройщики стараются явно не переступать букву закона, а просто заключать с гражданами, желающими приобрести жильё, не договора об участии в долевом строительстве, а другие гражданско-правовые договора, не гарантирующие дольщикам такой же степени защищённости. Наибольшее распространение получили предварительные договора купли-продажи. В этом случае Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Вас не сможет защитить.

Кроме вышеуказанной схемы, к рискам долевого строительства следует отнести несоответствие качества построенного объекта условиям ДДУ; риск намеренного или ненамеренного, в силу сложившихся обстоятельств, нарушения застройщиком условий срока сдачи дома в эксплуатацию, банкротство застройщика, однако при тщательном выборе компании-застройщика эти риски можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.

Какие гарантии получает дольщик при заключении договора участия в долевом строительстве?

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.

1. Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене.

2. Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.

3. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.

4. Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.

5. Существует гарантийный срок на построенный объект недвижимости, который не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.

Как выбрать подходящий объект?

В договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства подлежащий передаче гражданину. Должны быть указаны его назначение, адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площади, общая площадь подсобных помещений с указанием площадей кухни, ванной, туалета, а так же балкона или лоджии, материал пола, стен, наличие дверей и окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования, состояние внутренней отделки. Поэтому необходимо внимательно ознакомиться с ДДУ и понять отвечает ли объект долевого участия всем Вашим критериям и пожеланиям.

Какие документы нужны для регистрации договора участия в долевом строительстве?

Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома.

Гражданам - участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору;
  • заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о регистрации договора;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ);
  • договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
  • документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.