Люди, которые планировали покупку квартиры до марта 2020 года, сейчас оказались в подвешенном состоянии. Им нужно ответить сразу на много вопросов: покупать ли квартиру, когда её покупать и где? Будут ли расти цены на новые квартиры — или они снизятся? И что вообще делать в сложившейся ситуации?

Затишье на рынке недвижимости не продлится вечно. Рано или поздно период самоизоляции закончится, и люди столкнутся с новой реальностью. Попробуем разобраться, какой она будет: стоит ли ждать роста цен на рынке вторичной недвижимости и в новостройках.

Новостройка или вторичка?

Каждый, кто хоть раз в жизни покупал квартиру, задавался вопросом: что лучше, первичка или вторичка в новых домах? Удачная сделка похожа на уравнение со множеством неизвестных, в котором только одна константа — сумма денег у покупателя.

Люди ищут лучший вариант, рассчитывая на конкретную сумму. Если они не успели купить квартиру до карантина, то сейчас у них есть деньги и сомнения: во что стоит вложиться — в новостройку или вторичку?

Посмотрим на выбор между новостройкой или вторичкой с точки зрения сложившейся ситуации. 2020 год прекрасно начинался: рекордное снижение ставок по ипотеке, изменения в программе материнского капитала, переход на эскроу-счета. Жильё для граждан России должно было стать доступнее.

Но потом случился форс-мажор, в результате которого вся мировая экономика встала на паузу. Аналитики предсказывают рецессию — а в таких ситуациях цены на недвижимость обычно снижаются. Что может произойти с рынком вторичной недвижимости:

1. Сценарий первый, оптимистичный. После отмены режима самоизоляции экономика постепенно восстановится, и цены на вторичку вернутся на прежний уровень.

2. Сценарий второй, пессимистичный. Падение экономики и уровня жизни людей окажется серьёзнее, чем ожидалось. Покупательский спрос упадёт, и продавцы будут вынуждены снижать цены на квартиры. Реализация этого сценария возможна не раньше чем через год-полтора — тем, кто всерьёз настроен ждать снижения цен, придётся запастись терпением.

Вывод: в перспективе на рынке вторичной недвижимости возможно падение. Но это случится не скоро, и величина снижения цен не ясна. К тому же дальнейшая покупательская способность рубля сейчас под вопросом.

В сегменте новостроек ситуация другая: с 1 июля 2019 года вступили в силу дополнения к закону 214-ФЗ. Теперь застройщики не могут финансировать строительство деньгами дольщиков. Им придётся брать кредиты на строительство, а деньги инвесторов будут храниться на эскроу-счетах до ввода домов в эксплуатацию.

Эта мера обеспечивает права дольщиков, но для застройщиков это выльется в дополнительные расходы. Им придётся платить проценты за пользование банковскими кредитами. В перспективе это означает неизбежный рост себестоимости квадратного метра и цен на новые квартиры.

В обычной ситуации сегменты рынка недвижимости следуют друг за другом, но под влиянием нынешнего кризиса они могут повести себя по-разному. Как уже говорилось, вторичная недвижимость может подешеветь. А вот снизить цены на новые квартиры застройщики не смогут при всём желании — ведь их издержки будут только расти.

Вывод: если в выборе «новостройка или вторичка?» покупатель склоняется к новостройке, ему стоит поспешить с покупкой, ибо рост цен на рынке более чем вероятен.

Как себя поведёт ипотека

Учитывая опыт предыдущих кризисов, предсказать развитие ситуации на рынке недвижимости не так уж сложно. Если бы не одно «но»: рынок покупки/продажи жилья очень сильно зависит от ипотечного кредитования. Не важно, хотят люди купить квартиру в новом доме или выбрать из вторичного жилья, — большинству из них придётся оформлять ипотечный кредит. А вот тут есть важные новости:

1. На сегодняшний день ключевая ставка Банка России по ипотечным кредитам самая низкая в истории — 5,5%. Дальше опускаться некуда. Мало того, несмотря на действия регулятора, банки начнут поднимать ставки по ипотеке, чтобы компенсировать свои убытки из-за кризиса.

2. С 1 июля 2020 года будет введён показатель ПДН (предельной долговой нагрузки). Это сильно усложнит получение ипотеки для физических лиц, потому что банки будут учитывать все имеющиеся кредиты, кредитные карты и даже долги по коммунальным платежам.

Вывод: с 1 июля 2020 года взять ипотеку станет намного сложнее, и она станет дороже. Часть потенциальных заёмщиков и вовсе окажется отрезанной от ипотечного кредитования.

Так что же всё-таки делать?

Для начала — помнить, что изменения на рынке недвижимости не наступят прямо сейчас. Ситуация будет развиваться постепенно, а пока на рынке властвуют тенденции, заложенные ещё в 2019 году. Многие застройщики достраивают объекты без использования эскроу-счетов, и цены на них весьма привлекательны.

Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новом доме, медлить не стоит. Вы ещё можете найти новостройку по хорошей цене и даже успеть взять ипотеку. Если вы планируете купить вторичку, то брать её тоже нужно сейчас: если будете ждать снижения цен, можете не дождаться и вдобавок потерять деньги.

В любой кризисный момент выигрывает тот, кто действует быстро. Неопределённость будущего требует от людей решительных действий здесь и сейчас. Не теряйте время — покупайте квартиры, пока рынок стабилен.

Источник фото: © depositphotos.com/ bbbbar/ ginasanders