Бум продаж на рынке недвижимости Красноярска заставил застройщиков свернуть программы trade-in. Особенную популярность они приобрели с осени 2015 года, когда умерший спрос на вторичке, тормозящий первичный рынок, заставил строительные компании обратиться к механизму автомобильного рынка. Мы решили посмотреть, какие акции по обмену жилья можно встретить сегодня и с какими при этом подводными камнями столкнуться.

Какие программы сегодня можно найти на рынке?

Сегодня принять вторичные квадраты в расчет оплаты новостройки в Красноярске готовы единичные компании. Пять лет назад об этом заявляли ФСК «Монолитинвест», «Енисейлесстрой» и «Арбан», чуть позже «Сибагропромстрой» и «Красноярский краевой фонд жилищного строительства». Однако сейчас, показал опрос, эти застройщики от них отказались. Предложение мы нашли на сайтах «Сибиряка» и «Сиблидера».

Условия у них достаточно специфические. В «Сибиряке» звонившему под видом потенциального покупателя корреспонденту NGS24.RU заявили, что готовы обменять новую квартиру на старую, но в домах, построенных своей же компанией в любом из микрорайонов города. При этом участливый женский голос на той стороне трубки советует: продать самостоятельно будет выгоднее — цены на жилье взлетели даже на вторичку. По гипотезе, мы готовы были обменять 50 квадратов в старой панельке 1986 года постройки.

— Если построил «Сибиряк», мы можем оценить и выкупить. Что рассматривается: квартиры с правом собственности, без обременения — ни ипотек, ничего. Когда мы выпускали эту программу в начале прошлого года, выкупали всё. Цена при этом на восемь процентов ниже рынка. С учетом того, какие сейчас цены в Солнечном, например, наши же квартиры собственники продают на 400–600 тысяч дороже. Мы это знаем, видим все объявления. Поэтому вам выгоднее самостоятельно продать квартиру. Лучше выставить и подождать, наша цена будет точно ниже рыночной. Допустим, 50 квадратов мы продавали за 2,450 млн, сейчас за 2,200 млн ее бы выкупили. За такую цену мы сейчас продаем однокомнатные, — подытожила собеседница.

На сайте «Сиблидера» описано чуть больше ограничений: квартира должна быть в собственности, расположена в Красноярске или в крайнем случае в Дивногорске и Сосновоборске, в доме не старше 1960 года постройки, без деревянных перекрытий, стоимостью до 5 млн рублей, если это не дом этого застройщика. Если есть перепланировка, то она должна быть согласована.

Звонок менеджерам уверенности в обмене не добавляет.

— Программа подразумевает, что мы предоставляем своего партнера из агентств недвижимости, который в течение месяца должен продать вашу квартиру. С вырученных денег приобретаете вы у нас. Мы компенсируем затраты на агентство скидкой не больше 50 тысяч на квартиру. Сейчас программа работает только на крупногабаритные квартиры, нужно с руководителем решать данный вопрос. Смотря какая у вас квартира. Может быть, вы самостоятельно выложите ее на «Циан» или «Авито» и за полторы недели найдете. У меня два таких клиента, которые пришли по трейд-ину и уже выходят на сделку, — добавляет менеджер.

При этом представители АН «Киан» в своем аккаунте в «Инстаграме» отмечают, что строительные монополисты попросту могут отказаться от сделки в последний момент. Названий застройщика там не раскрывают, но делятся историей своего клиента. Он выбрал квартиру в 100 квадратов за 6,8 миллиона рублей взамен своей 4-комнатной на вторичке, начал рисовать дизайн интерьера. Компания поставила квартиру в новостройке в бронь, покупатель старой был найден за месяц, но со сложной схемой для семьи с несовершеннолетними детьми.

— И — бац! — застройщик задумался: осталась всего одна квартира в продаже, все раскупили — и вы со своей цепочкой не интересны. Застройщик готов продать «вашу» квартиру на брони первому, кто успеет! Такой аукцион: бегом продавайте — и, если успеете, то купите, но гарантий нет! Ничего с вами заранее не подпишем, — рассказывают риелторы.

Почему trade-in исчезает с рынка новостроек?

Причину отказа от акций по обмену квартир среди застройщиков Красноярска директор по развитию федерального агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук видит в невыгодности на данном этапе развития рынка. Они были удобны при отсутствии спроса, когда покупателей приходилось заманивать любыми способами.

— Сейчас застройщикам многоквартирных домов не очень интересно заниматься схемами, которые приносят лишнюю головную боль. По большому счету, всё у них было хорошо в прошлом году и в этом, спрос высокий — всё распродали. Даже с учетом сдачи объектов на 2024 год сейчас продажи идут хорошо, ипотечные ставки низкие. Обычно трейд-ин — это ситуация, когда застройщик хочет оживить продажи. Или другой вариант: это жилье — неликвид, компания хочет сделать закамуфлированные скидки и не показать, что дела идут не очень хорошо. Тогда вместо того, чтобы снизить цену, просто выкупает по любой цене. А за сколько она продаст (вторичку. — Прим. ред.), этого вообще никто не узнает.

При этом, считает собеседник, часть компаний всё же использует данный инструмент как способ удержать и привлечь клиентов. И приводит в пример свое агентство.

— Но надо понимать, что тут есть экономическая составляющая: это все переоформления, регистрации, заложена какая-то норма прибыли. В любом случае это дополнительные расходы для клиента. Понятно, что если он планирует получить 100% от цены (в его голове цена какая-то сложилась), то при трейд-ин он этих денег не получает. Даже если мы [риелторы] сработаем в ноль и уберем прибыль компании. Бывают случаи, если квартира какая-то уникальная, человек готов за нее схватиться и быстро-быстро купить. На нашей практике были и другие варианты: человек планировал купить квартиру в Москве, они в определенном ЖК заканчивались, застройщик объявил о повышении цен. А там суммы не такие, как у нас, — 500 тысяч за объект, не 50 тысяч. Ему было проще на 200 тысяч сбросить здесь и быстро продать, купить, что хотел. По крайней мере, остается в выгоде, — приводит пример Максим Омельянчук.

Возрождение программы trade-in в Красноярске возможно, считает эксперт, когда «аппетиты застройщиков» станут умереннее на фоне упавшей покупательской способности, а спрос на жилье упадет.

А что с загородными коттеджами?

Рынок загородной недвижимости стоит особняком от многоэтажного строительства. Сделки здесь называют очень длинными — они порой занимают по 1–3 года от проекта до подписания документов и заселения. На этом фоне строительные компании прибегают к трейд-ин, чтобы ускорить процесс.

Как правило, на такие сделки, рассказывает представитель загородного поселка «Скандинавия» Ирина Базик, идут молодые семьи. Некоторые из них имеют несколько квартир: одну меняют на коттедж, в котором проживают, а вторую, например, оставляют, чтобы ребенок после школы дождался своих родителей, которые заберут его в конце рабочего дня.

В компании говорят, что заберут квартиру по рыночной стоимости после оценки риелтора и сравнения с подобными объектами на рынке. Но если она будет неликвидной, без хорошего ремонта, то могут сбросить какую-то сумму. Единственное условие — вторичное жилье не должно превышать стоимость дома, а после подписания документов его нужно будет освободить.

— Почему мы взялись за это? У нас больше возможностей реализовывать квартиры, чем просто продать — есть свои схемы. Учитывайте тот момент, что человек, который заинтересован переехать из квартиры в дом, как правило, продает свое жилье. Соответственно, ему сначала нужно выбрать участок, определиться с проектом дома, после чего или параллельно заниматься всеми моментами, связанными с продажей квартиры. Уже после того как получатся деньги с продажи, он приходит на сделку. Мы предлагаем альтернативный вариант для ускорения процесса. Подписание документов проходит в один день: люди переписывают на нас квартиру, а мы фиксируем сумму первоначальным взносом. Дальше начинается строительство дома или доведение до получистовой отделки.