С 2021-го года воспользоваться сельской ипотекой по льготной ставке при покупке загородного жилья станет сложнее – в законопроект, регулирующий выдачу ипотечного займа на приобретение частного дома или квартиры в областном жилом комплексе, внесли изменения.

Новые требования

Постановление, подписанное премьер-министром Михаилом Мишустиным, включило в себя несколько новых требований как к приобретаемому жилью, так и к самим заемщикам:

·         После одобрения ипотечного займа и его предоставления банком человек, приобретающий объект недвижимости, должен в нем зарегистрироваться в течение шести месяцев. Соответственно, пропала возможность купить по низкой ставке жилье в строящихся объектах, а также в тех частных домах, которые не подходят для дальнейшей регистрации в них.

·         Под сельскую ипотеку теперь подходят квартиры в домах не выше пяти этажей – это касается и новостроек, и «вторички». Эта информация стала еще более неприятной для многих покупателей, которые не успели оформить кредит в прошлом году – сейчас в сельских агломерациях строится масса интересных жилых комплексов, значительно превышающих по высоте пять этажей.

По сути, это основные два правила, которые были добавлены в закон о сельской ипотеке. Однако, появились там пункты, и расширяющие возможности покупателей. Прежде всего, теперь можно взять в ипотеку дом, который находится на арендованной земле (ранее земля должна была быть в собственности у продавца). Также с нового года в правовом поле находятся и покупатели, желающие привлечь материнский капитал – ранее им тоже можно было воспользоваться, однако в законопроекте не было об этом информации, и некоторые банки отказывали заемщикам, ссылаясь на отсутствие соответствующего пункта в законе.

Неизменные требования

Прежними остались нормы, которые были определены в изначальной редакции проекта сельской ипотеки. Прежде всего, это такие правила:

·         Жилье должно находиться в сельской местности, являться пригодным для постоянного проживания.

·         К жилью должны быть подведены коммуникации и инженерия: канализация, отопление, вода, электричество (по возможности, газ).

·         Лимит суммы, которую заемщик получает, составляет 5 миллионов рублей для покупателей в Ленобласти и на Дальнем Востоке (с 1 января 2021-го года до пяти миллионов увеличился лимит для заемщиков в Ямало-Ненецком автономном округе). В других округах максимальная сумма займа составляет три миллиона рублей.

·         Для жилья в ЛО нет ограничений по населению в муниципальных образованиях (равно как и в Московской области), для остальных регионов население в муниципальном округе не должно превышать тридцати тысяч человек.

·         Максимальный срок, на который выдается займ – 25 лет, первоначальный взнос – от 10%, процент по ипотеке – от 0,1 до 3%.

Почему ипотеку берут на покупку готовых квартиры/дома?

После нововведений становится очевидно, что приобрести жилье в жилом комплексе на раннем этапе строительства просто не удастся, ведь теперь в нем необходимо зарегистрироваться в течение полугода. Однако и раньше покупатели не стремились покупать квартиры в стройке, отдавая предпочтение готовой жилплощади. Связано это с несколькими факторами.

При покупке в «стройке» велики риски того, что банк откажет – особенно, если застройщик малоизвестен. Кроме того, если речь идет о частном доме, чтобы воспользоваться займом, потребуется не только найти подходящий участок, но и сформировать проект, и найти подрядчика, имеющего соответствующую аккредитацию – это очень сложный процесс. Еще один момент – банк должен оценить стоимость дома перед выдачей ипотеки. Если дом не построен, сделать это трудно, и представители банковского учреждения оценят его по минимуму, чтобы в случае банкротства заемщика восполнить его долг путем продажи объекта.

Вообще, не совсем точная оценка стоимости – серьезная проблема при выдаче ипотеки в сегменте загородной недвижимости. Банки часто оценивают жилье ниже, чем оно стоит в действительности, поэтому в итоге заемщикам одобряют ипотеку на меньшую сумму, чем они рассчитывали. Разницу между стоимостью жилья и выданной банком суммой приходится восполнять из своих средств. Впрочем, понять можно и кредитные организации – оценить стоимость частного дома бывает непросто – нет четкой схемы ценообразования, объекты продаются порой по абсолютно необъяснимому ценнику.

Ранее было непросто найти объект недвижимости, который подходит под сельскую ипотеку – теперь этот процесс станет еще сложнее. При этом власти планируют, что после новых поправок объемы выдачи сельской ипотеки только увеличатся – объем средств, выделенных на субсидирование, вырос до 4 миллиардов рублей.