В опубликованном 6 декабря исследовании коллекторского агентства «Долговой Консультант» Красноярский край назван в числе трех регионов страны, где на балансе у банков накопилось большое количество «плохих» ипотечных долгов.

Специалисты агентства проанализировали открытые данные Центробанка о просроченных ипотечных кредитах, по которым заемщики не платят больше 90 дней. Оказалось, что сумма таких ипотечных долгов в Красноярском крае составляет 2,4 млрд рублей. Речь идет о более чем 900 купленных в ипотеку квартирах. Хуже дела обстоят только в Тюменской и Московской областях, где таких объектов 1,1 и 1,9 тыс. соответственно. По всей стране заемщики не платят по ипотечным кредитам, взятым на покупку 24 тыс. квартир, это 1,38 млн кв. м жилья.

Задержки в выплате ипотеки в 90 дней считаются серьезными. Обычно в такой ситуации сам заемщик или банк выставляют квартиру на продажу, чтобы вернуть выданный кредит.

Если все эти квартиры выйдут на рынок одновременно, это способно привести к снижению цен на квартиры на 5-7%, сказано в исследовании агентства. Такие квартиры обычно продаются по цене ниже рыночной.

Но вряд ли все эти квартиры появятся на вторичном рынке уже в ближайшее время. Срок, в который залоговые квартиры попадают на продажу, зависит от того, как должник урегулирует ситуацию с банком. Если заемщик сам занимается продажей квартиры, квартира достаточно быстро выводится на рынок. В том случае когда сам должник ничего не предпринимает, банк подает в суд. Тогда может пройти год, прежде чем квартира будет выставлена на продажу.

«Количество сделок с залоговыми квартирами на рынке в последнее время растет, — рассказывает директор агентства недвижимости «КИАН» Ирина Монастырская. — И если раньше у нас были месяцы, когда сделок с залоговыми квартирами не было вообще, то сейчас в агентстве сделки с такими объектами проводятся ежемесячно. Хотелось бы отметить, что продажа залоговой квартиры не всегда связана с неспособностью заемщика платить по кредиту. Сегодня многие совершают обмены, продают залоговую квартиру и новую покупают также в ипотеку, потому что им требуется разъезд или улучшение жилищных условий. Например, семья первоначально купила в ипотеку однокомнатную квартиру, а после того как родился ребенок, ей требуется более просторное жилье. Собственники таких квартир в большинстве своем работают через агентства недвижимости, потому что такие сделки относятся к категории сложных, требуют тщательной подготовки и предоставления серьезных гарантий покупателю.

Часть продавцов действительно выставляют ипотечные квартиры на рынок, потому что стремятся уйти от долговой нагрузки, которую уже не способны нести. Многие из них принимают решение продать квартиру самостоятельно, не дожидаясь, пока накопятся просрочки. Появление таких квартир вызвано несколькими причинами, основные из которых — это значительное изменение дохода семьи по разным обстоятельствам и то, что заемщики часто берут кредит на пределе своих возможностей.

Если существующая тенденция по снижению доходов населения, сокращению рабочих мест и дальше продолжится, число случаев, когда заемщики будут не способны платить по кредитам, будет расти. Соответственно, объем залоговых квартир на рынке станет больше, что может привести к снижению стоимости жилья на вторичном рынке.

Залоговые квартиры, как правило, продаются с дисконтом от рыночной цены. Ведь, чтобы покупатель согласился на такую сделку (а это всегда повышенные риски и длительные сроки), его нужно дополнительно стимулировать — предлагать привлекательную стоимость объекта.

Размер дисконта, с которым продается залоговая квартира, зависит от суммы остатка долга заемщика перед банком. Чем больше задолженность, тем выше скидка и тем меньше покупателей, которые способны купить ее в ипотеку. При размере задолженности в 10-15 процентов от стоимости квартиры размер торга находится в рыночном диапазоне. Цена такой квартиры в процессе торга снижается не больше, чем при продаже обычной квартиры, не обремененной залогом банка».